Umowa najmu a umowa dzierżawy.

, ,

 

  Umowa najmu Umowa dzierżawy
Wynajmujący/

Wydzierżawiający

Osobą wynajmującą może być każdy podmiot prawa cywilnego: osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.

Wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu.

Osobą wydzierżawiającą może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.

Kodeks cywilny nie wymaga aby wydzierżawiający był właścicielem rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy.

Czas trwania umowy Czas oznaczony lub nieoznaczony.

Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Czas oznaczony lub nieoznaczony.

Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Przedmiot umowy Przedmiotem świadczenia wynajmującego mogą być zarówno ruchomości jak i nieruchomości.

Jako przedmiot najmu może być wykorzystana część fizyczna rzeczy, np. miejsce do parkowania pojazdu.

Przedmiotem dzierżawy mogą być zarówno ruchomości jak i nieruchomości, istotne aby dzierżawca mógł osiągać z nich pożytki.
Cel umowy Najemca otrzymuje rzecz do używania, bez możliwości pobierania z niej pożytków w zamian za umówiony czynsz. Dzierżawca otrzymuje rzecz do używana i pobierania z niej pożytków w zamian za umówiony czynsz.
Forma umowy Zawarcie umowy najmu co do zasady nie wymaga szczególnej formy.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Zawarcie umowy dzierżawy co do zasady nie wymaga szczególnej formy. Istnieją jednak pewne wyjątki, np.:

1. Umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

2. Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

3. Umowa dzierżawy nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej.

Kaucja Przepisy o najmie nie zawierają postanowień o kaucji. Zazwyczaj jej rolę i funkcję określa przyjęta przez strony umowa.

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

 W przypadku najmu lokali mieszkalnych kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Przepisy o dzierżawie nie zawierają postanowień o kaucji. Zazwyczaj jej rolę i funkcję określa przyjęta przez strony umowa.
Zgłoszenie zawarcia umowy Przepisy nie przewidują obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu, chyba że jest to najem okazjonalny. Brak obowiązku.
Wygaśnięcie umowy Umowa najmu wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Umowa dzierżawy wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Podwyższenie czynszu Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Kodeks cywilny nie reguluje kwestii podwyższenia czynszu dzierżawnego. Takie postanowienia mogą się znaleźć w umowie dzierżawy.
Obniżenie czynszu Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Przedawnienie roszczeń Roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, jako świadczenie okresowe, przedawnia się z upływem 3 lat.

Roszczenie wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, jako świadczenie okresowe, przedawnia się z upływem 3 lat.