NIERUCHOMOŚCI W ZDERZENIU Z COVID-19

,

Branża nieruchomości już odczuwa skutki epidemii koronowirusa. Odczuwają je wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości tj. właściciele, najemcy, dzierżawcy, inwestorzy, kredytobiorcy, pośrednicy nieruchomości, a także sprzedający i kupujący mieszkania.

Co reguluje i do których zagadnień branży nieruchomości odnoszą się postanowienia ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020, poz. 568), dalej „Tarcza Antykryzysowa”. Czy są w postanowieniach jakieś ulgi dla uczestników obrotu nieruchomościami, a może wiele kwestii nie zostało jeszcze poruszonych i pojawią się w kolejnych ustawach odnoszących się do stanu epidemii.

PODATKI I INNE OPŁATY PUBLICZNO-PRAWNE

Podatek od nieruchomości

Tarcza Antykryzysowa w art. 15p przewiduje możliwości wprowadzenia za część 2020 roku zwolnień od podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19. Decyzję umożliwiającą zwolnienie z podatku ustawa pozostawia w kompetencji organów samorządów terytorialnych (gminy).

Rady gminy mogą również przedłużyć wyżej wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19, terminy płatności rat podatku od nieruchomości, płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 roku, nie dłużej niż do dnia 30 września 2020 roku, tak stanowi art. 15q Tarczy Antykryzysowej.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Tarcza Antykryzysowa w art. 15j wprowadza zmianę terminu płatności opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2020 można wnieść w terminie do dnia 30 czerwca 2020 roku. Termin ten może zostać przedłużony rozporządzeniem Rady Ministrów.

GALERIE HANDLOWE

W art. 15ze Tracza Antykryzysowa dla Galerii Handlowych (o pow. handlowej powyżej 2000 m2) przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Regulacja ta ma moc wsteczną i obowiązuje od dnia 21 marca 2020 roku, czyli od dnia wejścia w życie zakazu prowadzenia działalności w Galeriach Handlowych.

Wygaszenie zobowiązań stron następuje jedynie gdy uprawniony do używania powierzchni handlowej (np. najemca) złoży bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W przypadku uchybienia terminu na złożenie oferty wzajemne zobowiązania stron umowy nie wygasną i najemca będzie musiał zapłacić czynsz najmu i inne opłaty przewidziane w umowie najmu z wynajmującym Galerię Handlową.

Powyższe rozwiązanie nie zamyka jednak stronom możliwości skorzystania z innych rozwiązań wynikających z przepisów ogólnych określonych w Kodeksie Cywilnym, które regulują stosunki zobowiązaniowe w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.

OBOWIĄZYWANIE UMÓW NAJMU

W art. 31s, 31t, 31u Tarcza Antykryzysowa wprowadza uprawnienia dla najemców lokali mieszkalnych i niemieszkalnych dotyczące okresu obowiązywania umów najmu.

Przedłużenie umów najmu wygasających

Do dnia 30 czerwca 2020 roku, przedłużone zostały umowy najmu, na warunkach dotychczasowych, wygasające przed dniem 30 czerwca 2020 roku, które zawarto przed dniem 1 kwietnia 2020 roku. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie woli najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.

Powyższej możliwości nie stosuje się:

  1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień 1 kwietnia 2020 roku albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień 1 kwietnia 2020 roku, był w zwłoce z zapłatą:
  2. a) czynszu
  3. b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu
  4. c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

  1. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
  2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
  3. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Wypowiedzenie umów najmu

Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Nie ma to jednak zastosowania w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

  1. na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa o ochronie Praw Lokatorów) lub

(art. 11 ust 2 pkt. 1, 3 lub 4 Ustawy o ochronie Praw Lokatorów stanowi nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.)

  1. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Przed dniem 30 czerwca 2020 roku można jednak wypowiedzieć umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

  1. z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
  2. koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Przedłużenie umów najmu lokali mieszkalnych

W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 1 kwietnia 2020 roku, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.

Nie istnieje możliwość przedłużenie terminu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 roku w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

  1. na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub

(art. 11 ust 2 Ustawy o ochronie Praw Lokatorów stanowi Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub, wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.)

  1. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

TBS (TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO)

Z uwagi na przewidywane pogorszenie się sytuacji ekonomicznej lokatorów budownictwa społecznego (TBS) w art. 15y Tarczy Antykryzysowej przewidziano możliwość nie wliczania się okresu karencji w spłacie kapitału, jeżeli karencja ta nastąpiła na wniosek kredytobiorcy złożony w związku z wystąpieniem stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego, do okresu finansowania zwrotnego oraz do okresu kredytowania, o których mowa w art. 15b ust. 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195). Postanowienie powyższego artykułu niewątpliwe będzie stanowiło wsparcie dla Towarzystw budownictwa społecznego w spłacie zaciągniętych kredytów.

WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE I SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE

Zmiana terminu zwołania zebrania

Ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, który przypadał w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ulega przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu, tak stanowi art. 90 Tarczy Antykryzysowej. Powyższe rozwiązanie ocenić należy pozytywnie, albowiem zebrania będą miały szansę odbyć się w spokojniejszym czasie.

Spółdzielnie mieszkaniowe

Art. 3 Tarczy Antykryzysowej wprowadza szereg zmian w ustawie o z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2020 r. poz. 275) dotyczących działania organów spółdzielni.

Członek rady nadzorczej lub członek zarządu mogą żądać zwołania posiedzenia rady nadzorczej albo zarządu, podając proponowany porządek obrad, lub podjęcia określonej uchwały na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Jeżeli przewodniczący rady nadzorczej albo prezes zarządu nie zwoła posiedzenia albo nie zarządzi głosowania na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość na dzień przypadający w terminie tygodnia od dnia otrzymania żądania, wnioskodawca może samodzielnie zwołać posiedzenie, podając jego datę i miejsce albo zarządzić głosowanie na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Uchwała organu może być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie organu zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu organu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Przy obliczaniu kworum uwzględnia się członków organów uczestniczących przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Szczegółowy tryb zwoływania posiedzeń organów oraz sposób i warunki podejmowania uchwał przez te organy określa statut lub przewidziane w nim regulaminy tych organów.

Wspólnoty Mieszkaniowe

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej będzie mógł podejmować uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Art. 7 Tarczy Antykryzysowej wprowadza w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 532) następującą zmianę.

Uchwała zarządu może być podjęta, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu albo głosowaniu na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Przy obliczaniu kworum uwzględnia się członków zarządu uczestniczących przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

SPÓŁKI PRAWA HANDLOWEGO

Zdalny tryb zgromadzeń i podejmowania uchwał przez ograny spółek prawa handlowego przewidziany w art. 15 Tarczy Antykryzysowej będzie miał duże znaczenie dla zbywania i nabywania nieruchomości oraz zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Rozwiązanie to pozytywnie wpłynie na współpracę z sektorem bankowym, a przede wszystkim na szybkość reakcji niezbędną podczas stanu epidemii.

Zastrzec jednak należy, iż powyższa możliwość znajduje zastosowanie, jeśli w umowie albo statucie nie wyłączono możliwości uczestnictwa w posiedzeniach i podejmowania uchwał przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

PROWADZENIE ROBÓT BUDOWLANYCH

Jak stanowi art. 12 Tarczy Antykryzysowej, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz aktów planistycznych, o których mowa w tej ustawie, ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych, także przepisów wydanych na podstawie art. 22 ust. 3, 4 i 4a ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej.

W związku z przeciwdziałaniem COVID-19, niezwłocznego poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej wymagają prowadzenie robót budowlanych oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

W informacje skierowanej do organu administracji należy określić:

  1. rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia – w przypadku prowadzenia robót budowlanych;
  2. dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – w przypadku zmiany sposobu użytkowania.

Jeżeli prowadzenie robót budowlanych, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, powoduje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, organ administracji architektoniczno-budowlanej, w drodze decyzji podlegającej natychmiastowemu wykonaniu, niezwłocznie ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń ich prowadzenia.

W przypadku prowadzenia robót budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, których rozpoczęcie, wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor jest obowiązany zapewnić objęcie kierownictwa oraz nadzoru nad tymi robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach, o których mowa w art. 15a ustawy – Prawo budowlane.

PODSUMOWANIE

Tracza Antykryzysowa reguluje jedynie część zagadnień dotyczących prawa nieruchomości. W zależności od rozwoju sytuacji kolejne problemy tej branży mogą się pojawić lub stopniowo narastać. Branża nieruchomości dopiero w drugim kwartale 2020 roku znacząco znacznie odczuwać skutki epidemii. Zainteresowanie nabyciem nieruchomości powoli zaczyna spadać, a niektóre transakcje nieruchomościowe są odkładane na spokojniejszy czas. Obecna sytuacja rodzi ryzyko spadku wartości nieruchomości. Może się okazać, że wartość należnego zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego przekroczy wartość rynkową nieruchomości. Powstaje również pytanie, co stanie się z zwartymi dotychczas umowami rezerwacyjnymi, umowami przedwstępnymi czy umowami deweloperskim, w związku z utratą pracy, a przez to zdolności kredytowej przez potencjalnych nabywców, co będzie rodziło konsekwencje w sektorze bankowym, jak i deweloperskim. Efektem może być również ogłoszenie upadłości przez wielu mniejszych lokalnych deweloperów.

Stan prawny na dzień 06.04.2020 roku