Prawo do zachowku a umowa dożywocia

,

Rynek nieruchomości notuje znaczne ożywienie nawet w dobie pandemii. Nie tylko zauważalne jest duże zainteresowanie sprzedażą i zakupem mieszkań czy domów, ale również wiele osób stara się uregulować swoje stosunki majątkowe, poszukując dla siebie właściwego rozwiązania. Jednym z takich rozwiązań może być zawarcie umowy dożywocia.

Umowa dożywocia jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 908 – 916 Kodeksu cywilnego. Jak stanowi art. 908 k.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Tym samym nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie aż do momentu jego śmierci oraz godziwy pogrzeb. Przedmiotem umowy dożywocia może być nieruchomość lub udział we własności nieruchomości, a także prawo wieczystego użytkowania. Umową tą można objąć nieruchomość lokalową. Niestety, przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nawet takie, dla którego prowadzona jest księga wieczysta.

Umowę dożywocia zawiera się w formie aktu notarialnego. Obowiązkiem notariusza przed sporządzeniem takiego aktu jest upewnienie się, czy strony umowy działają z własnej woli oraz, że są świadome wagi i konsekwencji prawnych tej czynności prawnej. Ujawnienie prawa o dożywocie następuje w drodze wpisu w dziale III księgi wieczystej.

Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, natomiast nieruchomość obciążona prawem dożywocia może podlegać zbyciu. W takiej sytuacji nowy właściciel ma obowiązek przejąć zobowiązania wobec dożywotnika. W przypadku, gdy nowy właściciel nie wywiązuje się ze zobowiązań w zakresie opieki i pomocy, dożywotnik ma prawo do wystąpienia o zmianę dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Umowa dożywocia jest uważana za umowę odpłatą w przeciwieństwie do umowy darowizny. Darowizny dokonuje się pod tytułem darmym, a dożywocia w zamian za zapewnienie opieki itp. Umowa darowizny również jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 888- 902 Kodeksu cywilnego. Umowa darowizny ma nieco węższy zakres, gdyż poprzez tę umowę właściciel rzeczy przenosi własność na inną osobę. Skutkiem umowy darowizny jest przeniesienie własności na rzecz obdarowanej osoby, bez zobowiązań. Obdarowany nie posiada obowiązku świadczenia wzajemnego na rzecz darczyńcy. Oznacza to, że jeśli własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia, nie powoduje to możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny pozwala na dochodzenie roszczeń z zachowku tylko w przypadku darowizny. Art. 993 Kodeksu cywilnego stanowi, iż przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.

Poza umową dożywocia i klasyczną umową darowizny można się również spotkać z umową darowizny z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej. Umowa darowizny z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej nie jest umową dożywocia, dlatego też przed zawarciem umowy należy omówić z notariuszem dokładanie jaki skutek prawny chcemy wywołać zawarciem danej umowy i na czym najbardziej nam zależy.