ul. Szlenkierów 6/28, 01-181 Warszawa
Zadzwoń: 796 888 559, 509 425 779
Napisz: biuro@jkmkancelaria.pl
JK&M Kancelaria Prawna
  • STRONA GŁÓWNA
  • O NAS
  • REFERENCJE
  • USŁUGI
    • Nieruchomości
    • Wspólnoty mieszkaniowe i deweloperzy 
    • Umowa deweloperska
    • Spadki a nieruchomości
    • Proces inwestycyjno-budowlany
    • Obsługa przedsiębiorstw
    • Ochrona dóbr osobistych, ochrona wizerunku
    • Prawo kosmetyczne
    • Przedszkola i żłobki
  • AKTUALNOŚCI
  • BLOG
  • KONTAKT
  • Polski
  • English
  • Menu Menu
Klaudyna Jarzec-Koślacz

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, czyli o czym jest najstarsza obowiązująca ustawa w Polsce?

Blog, Nieruchomości, Aktualności

Dnia 24 marca 1920 roku, a więc ponad 103 lata temu, Sejm uchwalił Ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dziś ten akt prawny nie wygląda tak jak pierwotnie, zachowana jednak została zasada, że cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. O wyjątkach od tej zasady oraz o procedurze uzyskania takiego zezwolenia przeczytasz w niniejszym tekście.

Cudzoziemcami, którzy muszą uzyskać stosowne zezwolenie na nabycie nieruchomości, są osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa, a także osoby prawne mające siedzibę za granicą. Są nimi też nieposiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych lub osób prawnych, mające siedzibę za granicą, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, jak również osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy. Co jednak istotne, o zezwolenie nie muszą ubiegać się cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej poza kilkom wyjątkami wskazanymi w ustawie.

Zezwolenie wydawane jest przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (według aktualnego stanu prawnego jest to Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji), jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie Minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Dokument wydawany jest na wniosek zainteresowanego, jeżeli nie spowoduje to zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz jeżeli wykaże on okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Dla przykładu wskazać można, iż okolicznościami potwierdzającymi więź może być zezwolenie na pobyt stały lub zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości, w szczególności wykazanie posiadania i źródła środków na nabycie nieruchomości.

Nie zawsze jednak konieczne będzie uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia. O ile nieruchomość nie jest położona w strefie nadgranicznej, a w przypadku nieruchomości rolnej jej powierzchnia nie przekracza 1 ha, ustawa zawiera szeroki katalog rodzajów nieruchomości, które cudzoziemcy mogą nabywać swobodnie bez uzyskania zezwolenia. Są to:

  • nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali;
  • nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
  • nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
  • nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
  • nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, a mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
  • nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną a mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy akcji lub udziałów w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych. Dotyczy to jednak wyłącznie takiej spółki handlowej z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości także położonych w Polsce.

Jeśli jednak cudzoziemiec lub nabywana przez niego nieruchomość nie spełnia wymogów pozwalających mu na nabycie nieruchomości bez zezwolenia, musi je uzyskać. Ustawa przewiduje bowiem silną sankcję za nabycie nieruchomości bez zezwolenia – taka transakcja będzie bowiem bezwzględnie nieważna.

Pytania i odpowiedzi

  1. Czy obywatel Ukrainy potrzebuje zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym wraz z udziałem w niewielkiej działce gruntowej, na której nie jest posadowiony budynek, i która zapewnia dostęp do drogi publicznej?

Na nabycie lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym obywatel Ukrainy nie będzie potrzebował zezwolenia, ale już na nabycie udziały w niewielkiej działce gruntowej, na której nie jest posadowiony budynek, i która zapewnia dostęp do drogi publicznej zezwolenie będzie potrzebne.

  1. Jestem cudzoziemcem i zamierzam nabyć lokal mieszkalny, miejsce postojowe w garażu podziemnym oraz udział w lokalu objętym odrębną księgą wieczystą, w którym znajduje się basen? Czy będę potrzebował zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym nie będzie potrzebne, o ile miejsce postojowe – garażowe stanowi samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu i jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu mieszkalnego. Natomiast na nabycie udział w lokalu objętym odrębną księgą wieczystą, w którym znajduje się basen zezwolenie będzie konieczne.

  1. Jakie dokumenty muszę dołączyć do wniosku o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca? Przede wszystkim należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej za zezwolenie w kwocie 1.570 zł. Kolejno, dokumenty potwierdzające tożsamość cudzoziemca takie jak pasport, karta pobytu, wyciąg z CEIDG lub wydruk z KRS-u, gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej. Dalej należy załączyć dokumenty dotyczące nieruchomości takie jak: odpis zwykły księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, gdy nie ma założonej księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych lub ostateczną decyzję zatwierdzającą podział bądź scalenie nieruchomości, wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Bezwzględnie należy dołączyć dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości takie jak wydruk z konta bankowego, na którym zgromadzone są środki na nabycie nieruchomości, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowę o pracę wraz z aneksami, PITy, umowę kredytu, promesę udzielenia kredytu, umowę darowizny oraz umowę majątkową małżeńską. Koniecznym dokumentem są również dokumenty potwierdzające wolę zbycia przez właściciela/ użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz cudzoziemca, w szczególności oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, umowę deweloperską albo umowę przedwstępną. Wymaganymi dokumentami są również dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską takie jak dokumenty potwierdzające posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia (akt urodzenia, zezwolenie na zrzeczenie się polskiego obywatelstwa), dokumenty potwierdzające zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej (aktualny akt małżeństwa, dokument tożsamości małżonka potwierdzający jego polskie obywatelstwo), zezwolenie na pobyt czasowy z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2016r. poz. 1990, z późn. zm.), zezwolenie na pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długo terminowego Unii Europejskiej, zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt czasowy lub dokumenty potwierdzające członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy określonego w art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tj. przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej, który ma siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
  2. Co się stanie jeśli nabędę nieruchomość bez zezwolenia?

Umowa kupna nieruchomości jest nieważna od samego początku, jeżeli cudzoziemiec nie uzyskał wymaganego zezwolenia. W takim przypadku przewidziana jest bardzo silna sankcja w postaci nieważności bezwzględnej. Wystąpienie sankcji nieważności bezwzględnej oznacza, że czynność prawna, czyli nabycie nieruchomości jest nieważne z mocą wsteczną, czyli od chwili jej zawarcia. W konsekwencji, nie wywołuje jakichkolwiek skutków prawnych na gruncie prawa cywilnego, jak i prawa podatkowego.

5 czerwca 2023/Autor Klaudyna Jarzec-Koślacz
Klaudyna Jarzec-Koślacz

Kryształowe Serce – nominacja

Aktualności, Z życia kancelarii

„Kryształowe Serce Radcy Prawnego” – XV edycja konkursu organizowanego przez Krajową Radę Radców Prawnych – konkurs dla radców prawnych, którzy wyróżniają się aktywnością na rzecz społeczeństwa i niosą bezinteresowną pomoc

Na co dzień w kancelarii zajmuję się prawem nieruchomości, lecz jestem też zaangażowana w inicjatywy dotyczące edukacji prawnej dla najmłodszych. Moją misją jest, żeby każde dziecko znało zawód prawnika, tak samo jak zna zawód lekarza czy policjanta. Chciałabym, aby nie tylko dzieci prawników mogły przymierzyć togę. Symulacje rozprawy sądowej można przeprowadzić też z maluchami. Wystarczy wierzyć w ich wielką moc. Nauka przez zabawę jest jedną z najskuteczniejszych form przekazywania wiedzy.

Dla uczniów szkół średnich prowadzę zajęcia z prawa wyjaśniając różne zagadnienia z prawa rzeczowego i prawa administracyjnego. Nie wszyscy zostaną prawnikami, ale większość w życiu dorosłym będzie stykała się z urzędami. Większość zdecyduje się na nabycie mieszkania czy budowę domu – to wielkie decyzje dla każdego człowiek. Marzę, aby zajęcia pozwoliły uczniom na większą możliwość rozwoju i lepszą przyszłość.

„Kryształowe Serce Radcy Prawnego” – Dziewięciu laureatów nagrody wybiera Kapituła Konkursu.

Poza tym, przyznawana jest Nagroda Internautów, a w głosowaniu każdy może wziąć udział. Jeśli więc podoba Ci się idea edukacji prawnej dla dzieci i młodzieży, zapraszam do oddania na mnie głosu.

Link do głosowania: https://krysztaloweserce.kirp.pl/glosowanie/

27 maja 2023/Autor Klaudyna Jarzec-Koślacz
Emilia Miśkiewicz
Blog, Nieruchomości, Aktualności

Powszechnym zjawiskiem przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, jest pobieranie od najemcy tak zwanej kaucji. Kaucja w umowie najmu to dodatkowa opłata, którą najemca płaci wynajmującemu przy zawarciu umowy i która ma służyć jako zabezpieczenie w razie szkód wyrządzonych przez najemcę lub niewywiązania się przez niego z warunków umowy.

Kaucja nie jest obowiązkowa, wynajmujący może, ale nie musi żądać kaucji od najemcy. Jeśli jednak kaucja jest ustalona, to powinna być zapisana w treści umowy i określona jej wysokość, sposób zapłaty i zwrotu oraz warunki potrącenia.

Wysokość kaucji jest ograniczona ustawowo. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa”) „Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.”

Jak wynika z powyżej powołanego przepisu, górną granicą kwotową kaucji jest dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Doświadczenie pokazuje, iż najczęściej wynajmujący zabezpieczają stosunek najmu poprzez wpłatę przez najemcę dwu bądź trzy krotności miesięcznego czynszu.

Potrącenia z kaucji w trakcie umowy to sytuacja, w której wynajmujący chce zaspokoić swoje należności z tytułu najmu lub wyrządzonych szkód z kaucji pobranej od najemcy przed lub przy zawarciu umowy. Jak wynika z treści art. 6 ust. 4 Ustawy „Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Oznacza to, że potrącenia można dokonać dopiero po zakończeniu umowy i po tym, jak najemca opróżni lokal. Wynajmujący nie może więc potrącać niczego z kaucji w trakcie trwania umowy i żądać jej uzupełnienia przez najemcę.

Jedynymi przypadkami, w których można dokonywać potrąceń z kaucji w trakcie trwania umowy są najem instytucjonalny i najem instytucjonalny z dojściem do własności. Są to specjalne formy najmu regulowane przez Ustawę . W tych przypadkach wynajmujący może pobierać należności z kaucji w trakcie trwania umowy i żądać jej uzupełnienia przez najemcę.

Kaucja w umowie najmu jest więc ważnym elementem, który chroni interesy obu stron. Najemca powinien zadbać o to, aby kaucja była właściwie określona w umowie i aby otrzymać jej zwrot po zakończeniu najmu. Wynajmujący powinien natomiast sprawdzać stan lokalu i ewentualnie dochodzić swoich roszczeń z wpłaconej przez najemcę kaucji.

15 maja 2023/Autor Emilia Miśkiewicz
Klaudyna Jarzec-Koślacz

Normalne zużycie lokalu, a szkoda w lokalu

Blog, Nieruchomości, Aktualności

Najem mieszkań cieszy się coraz większą popularnością. Jednym z czynników wspomagających ten proces jest fakt, że kredyty mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne. Połączenie rosnącej popularności stosunku najmu lokali mieszkalnych ze wzrostem świadomości prawnej Polaków powoduje, że coraz częściej pojawiają się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jedna z głównych osi sporu wynika z naturalnego faktu, że na skutek używania rzeczy się zużywają lub ulegają uszkodzeniu. Pojawia się w związku z tym pytanie – za jakie uszkodzenia musi odpowiedzieć najemca, a za jakie nie?

Jedną z fundamentalnych kwestii istotnych przed zawarciem umowy najmu lokalu powinno być sporządzenie dobrej umowy, która możliwie najbardziej zabezpieczy interesy obu stron. Wynajmujący i najemca mogą w niej określić przykładowo zakres napraw, jakie każda ze stron będzie musiała zrealizować w przypadku wystąpienia uszkodzenia i kto za nie powinien zapłacić. Z wyjątkiem najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą bowiem swobodnie kształtować swoje prawa i obowiązki. Dopiero jeśli dana kwestia nie zostanie uregulowana umownie – zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Rzeczą dodatkową obok umowy najmu, która zabezpiecza interesy obu stron, jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony opiszą stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń. Warto umieścić w nim także spis wyposażenia lokalu. Analogiczny protokół warto także sporządzić przy zwrocie lokalu wynajmującemu. Takie protokoły stanowić będą podstawę rozliczeń. Najemca może także zabezpieczyć interesy fotografując lokal przy odebraniu lokalu i przed jego zwrotem (ważne, aby dało się ustalić daty wykonania zdjęć).

Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu. Z drugiej strony, najemca jest zobowiązany po zakończeniu okresu najmu zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednakże nie poniesie odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Najczęściej pojawiają się pytania o to, jakie uszkodzenia stanowią wynik normalnego używania rzeczy, a które przekraczają ten zakres. W pierwszej kolejności należy rozróżnić szkody wynikające z niewłaściwego używania rzeczy od zużycia na skutek normalnej eksploatacji.

Najemca nie będzie odpowiadał za szkody powstałe w związku z normalnym używaniem rzeczy. Jednakże, jeśli te szkody mogą być naprawione poprzez poniesienie drobnych nakładów, będzie musiał je ponieść. Kwestia ta także może być uregulowana przez strony w umowie – w przypadku braku stosownych postanowień należy stosować obowiązujące przepisy prawa. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie określone w art. 681 kodeksu cywilnego przykładowe wyliczenie drobnych nakładów obciążających najemcę. W przypadku pozostałych umów najmu lokalu mieszkalnego, obowiązkowe nakłady najemców określone są w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Za szkody powstałe z winy najemcy, które nie powstaną wskutek normalnego używania rzeczy (czy to niewłaściwego używania, czy to zbyt intensywnego), odpowie najemca.

Powszechnym zjawiskiem przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego jest pobieranie od najemców kaucji na poczet zabezpieczenia prawidłowego wykonywania stosunku prawnego. Wynajmujący może pokryć z wpłaconej kaucji, w szczególności wierzytelności związane ze szkodami powstałymi w lokalu związanymi z nadmiernym użyciem rzeczy przez najemcę, jak i te, które związane są z normalnym użyciem rzeczy, jednakże ich usunięcie obciążało najemcę, bo powinno być dokonane w ramach drobnych nakładów.

Jak więc mogą przykładowo wyglądać szkody spowodowane normalnym używaniem rzeczy, a jak zniszczenia spowodowane niewłaściwym używaniem rzeczy, ilustruje poniższa tabela. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie to ma charakter przykładowy i w sytuacji każdego sporu taka sama szkoda może wynikać tak z normalnego używania rzeczy, jak i zniszczenia. Inaczej będzie się oceniać bowiem najem, który trwał miesiąc, jak taki, który trwał 10 lat. Przykładowo, w przypadku tygodniowego okresu najmu porysowany parkiet pod stołem może być kwalifikowany jako zniszczenie, natomiast taka sytuacja po pięciu latach najmu może być już skutkiem normalnego używania.

Rzecz Zniszczenie Normalne używanie
Podłogi – ubytki w podłodze np. wyrwane panele, deski

– popękane płytki

 

– drobne zarysowania np. pod stołem wynikające z przesuwania mebli (przy czym tu trzeba sprawdzić czy filce zostały założone na krzesła, czy wynajmujący o tym uprzedzał)
Drzwi – wyrwana klamka

– podrapanie okleiny na drzwiach przez zwierzę np. przez psa

– drzwi wyrwane z zawiasów

– drobne zarysowania

– poluzowane zawiasy

Okna – potłuczone okna

– zabrudzone okna farbą albo innym środkiem, którego nie można zmyć

– uszkodzony parapet

– wyrobione uszczelki

– zakurzone / brudne okna wymagające jedynie umycia

Ściany i sufity – dużo otworów w ścianach na skutek rzucania w ścianę piłką lub innym przedmiotem

– ubytki w tynku

– znaczne porysowanie lub otarcie ścian

– podarta lub zerwana tapeta

– zabrudzenia ścian wynikające z opierania o nie swoich nóg lub wskutek działania zwierząt

– zaplamienie ścian np. olejem

– pomalowanie ścian i sufitów na nietypowe kolory (np. czarny, różowy, pomarańczowy)

– listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek zawilgocenia mieszkania

– zażółcony sufit spowodowany paleniem papierosów w mieszkaniu

– wyrwane gniazdka elektrycznych ze ściany

– drobne otarcia

– pojedyncze otwory po obrazach lub szafkach (choć warto zakleić wszystkie zrobione przez siebie otwory)

– samoistne pęknięcia wskutek osiadania budynku

– wyblakła lub lekko naderwana tapeta

– lekkie zabrudzenia

– pomalowanie ścian i sufitów na kolory zwyczajowo stosowane (np. biały, beżowy, pastelowy) – choć kwestia ta może być uregulowana swobodnie przez strony, zasadniczo kolor powinien pozostać taki sam jak w dniu wydania lokalu

– listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek osiadania budynku albo wskutek wyschnięcia kleju

Meble – znaczne zarysowania

– wyrwane zawiasy

– urwane / wyrwane drzwiczki

– połamane nóżki w krzesłach

– zalana tapicerka na krzesłach lub kanapach

– wypalone papierosami dziury w tapicerce

– braki w meblach np. skradzione szafki, kanapy, łóżka

– wyrwany żyrandol

– drobne zarysowania

– poluzowane zawiasy

– wytarta tapicerka na krzesłach lub kanapach

Armatura łazienkowa, wanny, umywalki, itp. – duże zarysowania

– zatkane odpływy wody

– znaczne uszkodzenia armatury

– skradzione baterie łazienkowe

– pęknięta muszla klozetowa

– drobne zarysowania

– wyrobione uszczelki

– zużyte fugi

– ubytki silikonu

Elementy kuchenne – mechaniczne zniszczenia sprzętów, zapieczony piekarnik

– znacznie porysowane blaty i meble

– pęknięta płyta kuchenna

– braki w wyposażeniu kuchni np. skradzione sprzęty AGD, zastawa kuchenna, baterie kuchenne

– zużyte sprzęty

– niewielkie plamy na ścianie

– lekkie rysy na blacie i meblach

– drobne zarysowania płyty kuchennej

 

6 maja 2023/Autor Klaudyna Jarzec-Koślacz
Klaudyna Jarzec-Koślacz

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zmiany z dnia 23 kwietnia 2023 roku

Blog, Nieruchomości, Aktualności

W dniu 23 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw (tzw. ustawa „wiatrakowa” lub „odległościowa”). Jej celem jest zwiększenie produkcji energii odnawialnej w Polsce poprzez ułatwienie możliwości inwestycji w zakresie elektrowni wiatrowych, przy zapewnieniu pełnej informacji o planowanej inwestycji dla okolicznych mieszkańców oraz zachowaniu maksymalnego poziomu bezpieczeństwa. W związku z nowelizacją, zmianie ulegną też inne ustawy – m.in. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzona do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana znaczenie wydłuży postępowania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich inwestycji, nie tylko dotyczących elektrowni wiatrowych. Nowa regulacja może zaskoczyć wielu inwestorów.

Najistotniejszą jest zmiana art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można było zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Po dniu 23 kwietnia 2023 roku, postępowanie takie będzie mogło być zawieszone na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy, przy czym, jeśli w tym okresie nie uchwalono MPZP lub jego zmiany, a dokonano wyłożenia planu miejscowego, zawieszenie postępowania może być przedłużone nawet o kolejne 6 miesięcy. Innymi słowy, jeśli gmina przystąpi do sporządzania MPZP, po złożeniu wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, postępowanie może zostać zawieszone aż na dwa lata. Biorąc pod uwagę fakt, iż brak MPZP jest dość powszechnym zjawiskiem, początek inwestycji rozpoczyna się od pozyskania decyzji o warunkach zabudowy. Teraz na jej otrzymanie inwestor będzie czekał znacznie dłużej. W związku z tym, rozwiązanie to jest znacznym utrudnieniem dla inwestorów chcących lokalizować inwestycje na terenach nieobjętych MPZP. Zmiana ta dotyczyć będzie jednak tylko postępowań wszczętych po dniu 23 kwietnia 2023 roku, zgodnie z przepisem przejściowym, dla postępowań wszczętych przed tym dniem, stosuje się przepisy dotychczasowe. Innymi słowy, jeśli organ otrzymał wniosek o ustalenie warunków zabudowy przed dniem 23 kwietnia 2023 roku – będzie mógł zawiesić postępowanie na maksymalnie 9 miesięcy, a jeśli w tym dniu lub później – postępowanie będzie mogło być zawieszone na okres 18 lub nawet 24 miesięcy.

4 maja 2023/Autor Klaudyna Jarzec-Koślacz
Emilia Miśkiewicz

Wesołego Alleluja!

Aktualności
7 kwietnia 2023/Autor Emilia Miśkiewicz
Emilia Miśkiewicz

Przedsiębiorco uważaj na termin przedawnienia

Aktualności

Prowadząc działalność gospodarczą przedsiębiorcy bardzo często spotykają się z sytuacją, kiedy ich kontrahent lub klient nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań i nie reguluje wymagalnych należności. Przedsiębiorcy przysługuje wówczas prawo dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Instytucją, która zapobiega bezterminowemu dochodzeniu należności jest przedawnienie.

Zgodnie z art. 120 k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Roszczenie staje się wymagalne wówczas, kiedy wierzyciel może skutecznie żądać od dłużnika zadośćuczynienia jego roszczeniu, czyli np. dnia następnego po upływie ustalonego terminu płatności. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie.

Zgodnie z art. 118 k.c. jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin przedawnienia wynosi 3 lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba, że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Powyższa regulacja stanowi zasadę ogólną, istnieją przepisy szczególne, które regulują termin przedawnienia roszczeń w inny sposób. W zależności od rodzaju łączącego strony stosunku zobowiązaniowego są sytuacje kiedy termin przedawnienia jest krótszy niż trzy lata.

I tak, zgodnie z art. 554 k.c. w przypadku roszczeń z tytułu sprzedaży dokonanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy, roszczenia przedawniają się z upływem lat dwóch. Dalej, w myśl art. 646 k.c. roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Roszczenia z zakresu umowy zlecenia co do zasady przedawniają się według przepisów ogólnych, tj. art. 118 k.c. Pewne wyjątki przewidziane zostały w art. 751 k.c., który to przepis jest przepisem szczególnym wobec art. 118 k.c. Zgodnie z powołanym przepisem z upływem dwóch lat przedawniają się roszczenia o wynagrodzenie za spełnione czynności i o zwrot poniesionych wydatków przysługujące osobom, które stale lub w zakresie działalności przedsiębiorstwa trudnią się czynnościami danego rodzaju. Z upływem dwóch lat przedawniają się również roszczenia z tytułu utrzymania, pielęgnowania, wychowania lub nauki, jeżeli przysługują osobom trudniącym się zawodowo takimi czynnościami albo osobom utrzymującym zakłady na ten cel przeznaczone.

Ustawodawca w niektórych sytuacjach przewidział także roczny termin przedawnienia roszczeń. Zgodnie z art. 803 § 1 k.c. roszczenia z umowy spedycji przedawniają się z upływem roku. Jak stanowi art. 778 k.c. roszczenia z umowy przewozu osób przedawniają się z upływem roku od dnia wykonania przewozu, a gdy przewóz nie został wykonany – od dnia, kiedy miał być wykonany. W zakresie przewozu rzeczy również obowiązuje roczny termin przedawnienia roszczeń. W myśl art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Po upływie okresu przedawnienia roszczenie wprawdzie istnieje nadal, ale staje się zobowiązaniem naturalnym. Oznacza to, że dłużnik może uchylić się od obowiązku zaspokojenia roszczenia powołując się na upływ terminu przedawnienia. Co ważne, po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. W praktyce oznacza to tyle, że sąd rozpoznając sprawę, w której stroną jest konsument z urzędu bada, czy roszczenie nie uległo przedawnieniu. Jeżeli sąd uzna, że roszczenie uległo przedawnieniu, powództwo oddali. Zgodnie jednak z art. 1171 § 1 k.c. w wyjątkowych przypadkach sąd może, po rozważeniu interesów obu stron, nie uwzględnić upływu termin przedawnienia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi, jeżeli wymagają tego względy słuszności.

Przedsiębiorcy powinni mieć zatem świadomość tego, iż jeżeli w odpowiednim terminie nie podejmą właściwych działań i nie skierują sprawy na drogę sądową, odzyskanie przysługujących im należności może okazać się niemożliwe, z uwagi na upływ terminu przedawnienia. Nie warto zatem jest zbyt długo czekać na dobrą wolę dłużnika.

4 kwietnia 2023/Autor Emilia Miśkiewicz
Emilia Miśkiewicz

Prawo pierwokupu i pierwszeństwa w nabyciu udziałów w spółce z o.o.

Prawo handlowe, Blog, Aktualności

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jest jedną z najbardziej popularnych form prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka ta jest spółką kapitałową. Udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością mogą być zbywane. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych zbycie udziału umowa spółki może uzależnić od zgody spółki albo w inny sposób ograniczyć. Ograniczenia w zbywaniu udziałów muszą wynikać z umowy spółki. Najczęściej stosowanymi sposobami takiego ograniczenia są ustanowienie prawa pierwokupu lub prawa pierwszeństwa.

Prawo pierwokupu uregulowane jest w art. 596 – 602 kodeksu cywilnego. Prawo pierwokupu polega na zastrzeżeniu dla jednego lub wszystkich wspólników spółki uprawnienia do nabycia udziałów przed osobą trzecią. W takim przypadku, udziały mogą być sprzedane osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Wspólnik zamierzający zbyć udziały zawiera z potencjalnym nabywcą warunkową umowę sprzedaży, a następnie zawiadamia uprawnionego z prawa pierwokupu o warunkowej umowy sprzedaży udziałów zawartej pomiędzy wspólnikiem a osobą trzecią. Po otrzymaniu umowy warunkowej, uprawniony wspólnik może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu nabycia udziałów i wówczas nabywa udziały według zasad i za cenę ustaloną w treści warunkowej umowy sprzedaży, zawartej przez dotychczasowego wspólnika z osobą trzecią. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Osoba trzecia będzie mogła nabyć udziały tylko w przypadku, kiedy uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa. Prawo pierwokupu dotyczy tylko umowy sprzedaży, nie będzie miało zastosowania do innej umowy np. umowy darowizny.

Prawo pierwszeństwa, odmiennie niż prawo pierwokupu, nie wymaga zawarcia warunkowej umowy sprzedaży pomiędzy wspólnikiem występującym ze spółki a osobą trzecią. Wspólnik zamierzający zbyć udziały ma obowiązek poinformować uprawnionych o zamiarze zbycia posiadanych udziałów. Uprawnieni z prawa pierwszeństwa w określonym terminie mogą złożyć oświadczenie o zamiarze skorzystania z prawa pierwszeństwa i nabycia udziałów. Dopiero w momencie kiedy wspólnicy nie skorzystają z prawa pierwszeństwa, wspólnik planujący zbycie udziałów będzie mógł dokonać ich zbycia na rzecz osoby trzeciej, spoza grona wspólników. Prawo pierwszeństwa nie jest uregulowane w przepisach prawa, procedura prawa pierwszeństwa powinna zostać opisana w umowie spółki. Prawo pierwszeństwa jest skuteczne także do innych sposobów zbycia udziałów niż tylko umowa sprzedaży, takich jak np. umowa darowizny, umowa zamiany. Kodeks spółek handlowych nie reguluje prawa pierwszeństwa w przypadku zbycia udziałów. Kodeks spółek handlowych ustanawia prawo pierwszeństwa w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego. Zgodnie z art. 258 kodeksu spółek handlowych, jeżeli umowa spółki lub uchwała o podwyższeniu kapitału nie stanowi inaczej, dotychczasowi wspólnicy mają prawo pierwszeństwa do objęcia nowych udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym w stosunku do swoich dotychczasowych udziałów.

Już na etapie zakładania spółki i tworzenia umowy spółki, wspólnicy powinni rozważyć, czy godzą się na to, aby udziały w spółce były nabywane przez osoby trzecie spoza grona wspólników bez ograniczeń, czy też chcieliby mieć wpływ na to kto będzie nabywał udziały. Wprowadzenie do umowy spółki takich regulacji jak prawo pierwszeństwa, czy prawo pierwokupu, pozwala decydować wspólnikom, którzy pozostają w spółce, o tym czy ktoś nowy wejdzie do spółki.

3 marca 2023/Autor Emilia Miśkiewicz
Klaudyna Jarzec-Koślacz

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynków – przejawem dbałości o środowisko

Nieruchomości, Aktualności

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku. Nadchodząca Nowelizacja ma na celu zwiększenie świadomości w aspekcie ekologii, przejawiającej się w poprawie jakości powietrza, ale także świadomości potencjalnego nabywcy o charakterystyce energetycznej budynku lub części budynku. Nadto, Nowelizacja ma na celu wsparcie strategii renowacji budynków.

Zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem, który ukazał się na łamach Gazety Małych i Średnich Przedsiębiorstw.

2 marca 2023/Autor Klaudyna Jarzec-Koślacz
Klaudyna Jarzec-Koślacz

Gmina nie może skorzystać z luki planistycznej – nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nieruchomości, Aktualności

Od dnia 7 stycznia 2023 roku obowiązuje art. 87 ust. 3b Ustawy o z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Jednakże o co w tym wszystkim chodzi i do czego potrzebny jest nam taki przepis?

Zgodnie z art. 37 ustawy, w przypadku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany dla danej nieruchomości, w którym przeznaczenie terenu byłoby mniej korzystne niż we wcześniejszym planie, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może on domagać się zapłaty od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Podobnie, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Na gruncie tego przepisu powstały wątpliwości interpretacyjne związane z tzw. luką planistyczną, czyli taką sytuacją, w której nie uchwalono nowych planów zagospodarowania przestrzennego po utracie mocy przez stare. Często w takich przypadkach gminy żądały od właścicieli lub użytkowników wieczystych opłaty za wzrost wartości nieruchomości w sytuacjach, w których w starym i nowym planie nieruchomość miała takie samo przeznaczenie, natomiast w okresie luki między tymi planami nieruchomość była faktycznie wykorzystywana poniżej możliwości przewidzianych przez nowy plan (np. w centrum miasta był parking w miejscu przeznaczonym pod wieżowce). Natomiast w gminach,  w których nie zachodziła luka planistyczna, uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego tożsamego ze starym, pomimo wykorzystywania nieruchomości poniżej jej wartości wynikającej z planu, nie traktowano, jako podniesienia wartości nieruchomości. Gminom postawiono więc zarzut, że właściciel nieruchomości położonej w gminie, w której opóźniono się z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego może pozostawać w mniej korzystnej pozycji niż właściciel nieruchomości położonej w gminie, w której zachowano tzw. ciągłość planistyczną.

Sytuację tę rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 22 maja 2019 roku. Zdaniem Trybunału, w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina nie może ustalić, że faktyczne przeznaczenie nieruchomości w trakcie luki planistycznej było mniej korzystne niż ujęte było to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.

Właśnie ten wyrok został zaimplementowany do art. 87 ust. 3b Ustawy o z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ostatnią nowelizacją.

27 lutego 2023/Autor Klaudyna Jarzec-Koślacz
Strona 1 z 8123›»

Kategorie

  • Prawo handlowe
  • Dobra osobiste
  • COVID-19
  • Prawo kosmetyczne
  • Upadłość
  • Przedszkola
  • kluby dziecięce
  • Blog
  • Nieruchomości
  • Aktualności
  • Z życia kancelarii
  • Wzory formularzy
  • Rozwód

Szukaj na blogu

Polityka prywatności
JKM Kancelaria Facebook JKM Kancelaria Twitter JKM Kancelaria Linkedin
Copyright © JK&M Kancelaria Prawna, 2019
Design Orange Design

Korzystanie z witryny oznacza zgodę na wykorzystywanie plików cookie.

AkceptujęO ciasteczkach


How we use cookies

We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.

Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.

Essential Website Cookies

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

Other external services

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

Privacy Policy

You can read about our cookies and privacy settings in detail on our Privacy Policy Page.

Polityka prywatności
Accept settingsHide notification only
Scroll to top