Możliwość zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności istnieje w polskim porządku prawnym od niedawna. Ten nowy typ najmu został wprowadzony przede wszystkim na potrzeby Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) oraz funduszy inwestycyjnych. Chociaż konstrukcja najmu instytucjonalnego i konstrukcja najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wykazują pewne podobieństwa względem siebie, to w ogólnym rozrachunku ich cel jest całkowicie odmienny. Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, po jej wygaśnięciu dotychczasowy najemca staje się właścicielem nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu. Najem instytucjonalny z dojściem do własności jest na tyle interesującą konstrukcją, że warto poznać jej podstawowe zasady.

Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta. W przypadku takiego rodzaju najmu wynajmującym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali oraz jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Kwestią kluczową w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest wymóg zawarcia jej w formie aktu notarialnego.

Elementem charakterystycznym umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest rozłożenie na raty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca zobowiązuje się do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy. Wynajmujący zobowiązuje się natomiast do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu, najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zakończenie stosunku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, ale bez przeniesienia na najemcę własności lokalu, może mieć miejsce tylko w razie rozwiązania umowy najmu przez strony na podstawie zgodnego porozumienia zawartego przed upływem okresu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być zawarta na czas oznaczony i może to być okres dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zawierać następujące elementy: oznaczenie przedmiotu umowy, czynsz najmu, cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, postanowienie o ratalnej płatności ceny sprzedaży, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny oraz zobowiązanie najemcy do nabycia własności tego lokalu, zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie, oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego oraz oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Jak zostało wskazane powyżej, obowiązkowym elementem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest ustanowienie przez właściciela lokalu hipoteki na rzecz najemcy na lokalu będącym przedmiotem umowy. Ustanowienie hipoteki ma zabezpieczyć ewentualną przyszłą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży za lokal na wypadek niewykonania umowy.

W przypadku, gdy właściciel lokalu zdecyduje się na pobranie kaucji, jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeżeli zostanie wpłacona kaucja, a wynajmujący w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W takiej sytuacji najemca ma obowiązek uzupełnienia kaucji do jej pełnej wysokości. Głównym obowiązkiem najemcy, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest zapłata czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela, innych opłat, jeżeli są określone w umowie oraz ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.

Zawierając umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności należy liczyć się z tym, że miesięczny czynsz najmu będzie znacznie wyższy niż w przypadku standardowej umowy najmu. Dzieje się tak dlatego, że czynsz ten zawiera jednocześnie ratę za wykupienie mieszkania. W związku z tym przy obecnej sytuacji związanej z cenami kredytów, inflacją i wysokim wskaźnikiem stóp procentowych, należy rozważyć, czy taka umowa najmu będzie dla nas korzystna.