Dnia 24 marca 1920 roku, a więc ponad 103 lata temu, Sejm uchwalił Ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dziś ten akt prawny nie wygląda tak jak pierwotnie, zachowana jednak została zasada, że cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. O wyjątkach od tej zasady oraz o procedurze uzyskania takiego zezwolenia przeczytasz w niniejszym tekście.

Cudzoziemcami, którzy muszą uzyskać stosowne zezwolenie na nabycie nieruchomości, są osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa, a także osoby prawne mające siedzibę za granicą. Są nimi też nieposiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych lub osób prawnych, mające siedzibę za granicą, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, jak również osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy. Co jednak istotne, o zezwolenie nie muszą ubiegać się cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej poza kilkom wyjątkami wskazanymi w ustawie.

Zezwolenie wydawane jest przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (według aktualnego stanu prawnego jest to Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji), jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie Minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Dokument wydawany jest na wniosek zainteresowanego, jeżeli nie spowoduje to zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz jeżeli wykaże on okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Dla przykładu wskazać można, iż okolicznościami potwierdzającymi więź może być zezwolenie na pobyt stały lub zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości, w szczególności wykazanie posiadania i źródła środków na nabycie nieruchomości.

Nie zawsze jednak konieczne będzie uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia. O ile nieruchomość nie jest położona w strefie nadgranicznej, a w przypadku nieruchomości rolnej jej powierzchnia nie przekracza 1 ha, ustawa zawiera szeroki katalog rodzajów nieruchomości, które cudzoziemcy mogą nabywać swobodnie bez uzyskania zezwolenia. Są to:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali;
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
• nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, a mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
• nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną a mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy akcji lub udziałów w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych. Dotyczy to jednak wyłącznie takiej spółki handlowej z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości także położonych w Polsce.

Jeśli jednak cudzoziemiec lub nabywana przez niego nieruchomość nie spełnia wymogów pozwalających mu na nabycie nieruchomości bez zezwolenia, musi je uzyskać. Ustawa przewiduje bowiem silną sankcję za nabycie nieruchomości bez zezwolenia – taka transakcja będzie bowiem bezwzględnie nieważna.

Pytania i odpowiedzi

1. Czy obywatel Ukrainy potrzebuje zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym wraz z udziałem w niewielkiej działce gruntowej, na której nie jest posadowiony budynek, i która zapewnia dostęp do drogi publicznej?

Na nabycie lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym obywatel Ukrainy nie będzie potrzebował zezwolenia, ale już na nabycie udziały w niewielkiej działce gruntowej, na której nie jest posadowiony budynek, i która zapewnia dostęp do drogi publicznej zezwolenie będzie potrzebne.

2. Jestem cudzoziemcem i zamierzam nabyć lokal mieszkalny, miejsce postojowe w garażu podziemnym oraz udział w lokalu objętym odrębną księgą wieczystą, w którym znajduje się basen? Czy będę potrzebował zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym nie będzie potrzebne, o ile miejsce postojowe – garażowe stanowi samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu i jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu mieszkalnego. Natomiast na nabycie udział w lokalu objętym odrębną księgą wieczystą, w którym znajduje się basen zezwolenie będzie konieczne.

3. Jakie dokumenty muszę dołączyć do wniosku o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca? Przede wszystkim należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej za zezwolenie w kwocie 1.570 zł. Kolejno, dokumenty potwierdzające tożsamość cudzoziemca takie jak pasport, karta pobytu, wyciąg z CEIDG lub wydruk z KRS-u, gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej. Dalej należy załączyć dokumenty dotyczące nieruchomości takie jak: odpis zwykły księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, gdy nie ma założonej księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych lub ostateczną decyzję zatwierdzającą podział bądź scalenie nieruchomości, wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Bezwzględnie należy dołączyć dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości takie jak wydruk z konta bankowego, na którym zgromadzone są środki na nabycie nieruchomości, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowę o pracę wraz z aneksami, PITy, umowę kredytu, promesę udzielenia kredytu, umowę darowizny oraz umowę majątkową małżeńską. Koniecznym dokumentem są również dokumenty potwierdzające wolę zbycia przez właściciela/ użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz cudzoziemca, w szczególności oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, umowę deweloperską albo umowę przedwstępną. Wymaganymi dokumentami są również dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską takie jak dokumenty potwierdzające posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia (akt urodzenia, zezwolenie na zrzeczenie się polskiego obywatelstwa), dokumenty potwierdzające zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej (aktualny akt małżeństwa, dokument tożsamości małżonka potwierdzający jego polskie obywatelstwo), zezwolenie na pobyt czasowy z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2016r. poz. 1990, z późn. zm.), zezwolenie na pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długo terminowego Unii Europejskiej, zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt czasowy lub dokumenty potwierdzające członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy określonego w art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tj. przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej, który ma siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
4. Co się stanie jeśli nabędę nieruchomość bez zezwolenia?

Umowa kupna nieruchomości jest nieważna od samego początku, jeżeli cudzoziemiec nie uzyskał wymaganego zezwolenia. W takim przypadku przewidziana jest bardzo silna sankcja w postaci nieważności bezwzględnej. Wystąpienie sankcji nieważności bezwzględnej oznacza, że czynność prawna, czyli nabycie nieruchomości jest nieważne z mocą wsteczną, czyli od chwili jej zawarcia. W konsekwencji, nie wywołuje jakichkolwiek skutków prawnych na gruncie prawa cywilnego, jak i prawa podatkowego.

Powszechnym zjawiskiem przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, jest pobieranie od najemcy tak zwanej kaucji. Kaucja w umowie najmu to dodatkowa opłata, którą najemca płaci wynajmującemu przy zawarciu umowy i która ma służyć jako zabezpieczenie w razie szkód wyrządzonych przez najemcę lub niewywiązania się przez niego z warunków umowy.

Kaucja nie jest obowiązkowa, wynajmujący może, ale nie musi żądać kaucji od najemcy. Jeśli jednak kaucja jest ustalona, to powinna być zapisana w treści umowy i określona jej wysokość, sposób zapłaty i zwrotu oraz warunki potrącenia.

Wysokość kaucji jest ograniczona ustawowo. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa”) „Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.”

Jak wynika z powyżej powołanego przepisu, górną granicą kwotową kaucji jest dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Doświadczenie pokazuje, iż najczęściej wynajmujący zabezpieczają stosunek najmu poprzez wpłatę przez najemcę dwu bądź trzy krotności miesięcznego czynszu.

Potrącenia z kaucji w trakcie umowy to sytuacja, w której wynajmujący chce zaspokoić swoje należności z tytułu najmu lub wyrządzonych szkód z kaucji pobranej od najemcy przed lub przy zawarciu umowy. Jak wynika z treści art. 6 ust. 4 Ustawy „Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Oznacza to, że potrącenia można dokonać dopiero po zakończeniu umowy i po tym, jak najemca opróżni lokal. Wynajmujący nie może więc potrącać niczego z kaucji w trakcie trwania umowy i żądać jej uzupełnienia przez najemcę.

Jedynymi przypadkami, w których można dokonywać potrąceń z kaucji w trakcie trwania umowy są najem instytucjonalny i najem instytucjonalny z dojściem do własności. Są to specjalne formy najmu regulowane przez Ustawę . W tych przypadkach wynajmujący może pobierać należności z kaucji w trakcie trwania umowy i żądać jej uzupełnienia przez najemcę.

Kaucja w umowie najmu jest więc ważnym elementem, który chroni interesy obu stron. Najemca powinien zadbać o to, aby kaucja była właściwie określona w umowie i aby otrzymać jej zwrot po zakończeniu najmu. Wynajmujący powinien natomiast sprawdzać stan lokalu i ewentualnie dochodzić swoich roszczeń z wpłaconej przez najemcę kaucji.

W dniu 23 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw (tzw. ustawa „wiatrakowa” lub „odległościowa”). Jej celem jest zwiększenie produkcji energii odnawialnej w Polsce poprzez ułatwienie możliwości inwestycji w zakresie elektrowni wiatrowych, przy zapewnieniu pełnej informacji o planowanej inwestycji dla okolicznych mieszkańców oraz zachowaniu maksymalnego poziomu bezpieczeństwa. W związku z nowelizacją, zmianie ulegną też inne ustawy – m.in. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzona do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana znaczenie wydłuży postępowania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich inwestycji, nie tylko dotyczących elektrowni wiatrowych. Nowa regulacja może zaskoczyć wielu inwestorów.

Najistotniejszą jest zmiana art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można było zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Po dniu 23 kwietnia 2023 roku, postępowanie takie będzie mogło być zawieszone na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy, przy czym, jeśli w tym okresie nie uchwalono MPZP lub jego zmiany, a dokonano wyłożenia planu miejscowego, zawieszenie postępowania może być przedłużone nawet o kolejne 6 miesięcy. Innymi słowy, jeśli gmina przystąpi do sporządzania MPZP, po złożeniu wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, postępowanie może zostać zawieszone aż na dwa lata. Biorąc pod uwagę fakt, iż brak MPZP jest dość powszechnym zjawiskiem, początek inwestycji rozpoczyna się od pozyskania decyzji o warunkach zabudowy. Teraz na jej otrzymanie inwestor będzie czekał znacznie dłużej. W związku z tym, rozwiązanie to jest znacznym utrudnieniem dla inwestorów chcących lokalizować inwestycje na terenach nieobjętych MPZP. Zmiana ta dotyczyć będzie jednak tylko postępowań wszczętych po dniu 23 kwietnia 2023 roku, zgodnie z przepisem przejściowym, dla postępowań wszczętych przed tym dniem, stosuje się przepisy dotychczasowe. Innymi słowy, jeśli organ otrzymał wniosek o ustalenie warunków zabudowy przed dniem 23 kwietnia 2023 roku – będzie mógł zawiesić postępowanie na maksymalnie 9 miesięcy, a jeśli w tym dniu lub później – postępowanie będzie mogło być zawieszone na okres 18 lub nawet 24 miesięcy.