Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości ma na celu zagwarantowanie zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne dla stron. Zazwyczaj zdarza się to w przypadku gdy przed zawarciem umowy przyrzeczonej należy uregulować stan prawny nieruchomości, nabywcy starają się o kredyt lub nabywca chce sprawdzić, czy na nieruchomości możliwe jest zrealizowanie planowanej inwestycji. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowi formę zabezpieczenia interesów sprzedającego jak i kupującego. Umowa ta została uregulowana w art. 389 kodeksu cywilnego, który mówi że jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa ta powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

 

Strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości precyzyjnie należy określić strony umowy. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne czy ułomne osoby prawne. Często zdarza się, iż strony reprezentowane są przez pełnomocników np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoba fizyczna na stałe przebywająca zagranicą. Ważne jest zweryfikowanie czy stroną umowy nie powinni być oboje małżonkowie lub wszyscy współwłaściciele.

Przedmiot sprzedaży i cena nieruchomości

Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, którą zazwyczaj określamy posługując się księgą wieczystą, o ile dana nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą. Pomocny jest też wypis i wyrys z rejestru gruntów. Pozostałe dokumenty, jak również oświadczenia sprzedającego dotyczące nieruchomości dobieramy w zależności od rodzaju nieruchomości. Bardzo ważnym elementem przedwstępnej umowy sprzedaży jest określenie ceny, ponieważ sprzedaż ma charakter odpłatny, terminu oraz sposobu jej zapłaty.

Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem koniecznym przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Kwestia ta została uregulowana w art. 389 § 2 kodeksu cywilnego „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.” Określenie terminu ogranicza stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego, dlatego też w praktyce obrotu nieruchomościami termin określany jest konkretną datą lub datą graniczną.

Zadatek czy zaliczka

Zawierając przedwstępną umowy sprzedaży nieruchomości może zostać wpłacona zaliczka albo zadatek. Bardzo ważne jest precyzyjne określenie przez strony w umowie czy kwota dana lub wpłacona przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowi zadatek czy zaliczkę. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy i został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka stanowi jedynie część zapłaconej ceny. Zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, a jeśli nie doszło do spełniania świadczenia to strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody.

Forma zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta w którejkolwiek z tych form będzie ważna. Jednak wybrany sposób sporządzenia umowy będzie miał ogromne znaczenie w ewentualnej sytuacji spornej.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej i jedna ze stron nie wywiązała się z niej, to możliwe jest zażądanie pokrycia szkody, jaką poniosła druga strona. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Kancelaria sporządza przedwstępne umowy sprzedaży, jak również doradza przy ich zawieraniu zarówno sprzedającym jak i kupującym.

Zapraszamy do współpracy.