Udostępniamy Państwu darmowy wzór wniosku o wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW. Wniosek do pobrania w wersji pdf. W przypadku jakichkolwiek trudności w uzyskaniu zgody zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.
Uzyskanie decyzji zezwalającej na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca to jeszcze nie koniec procedury. Trzeba jeszcze wystąpić z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego ostateczność i prawomocność decyzji. Wzór wniosku udostępniamy w wersji pdf.
Zgodnie z ustawą z dnia 11 stycznia 2018 roku o elektromobilności i paliwach alternatywnych punktem ładowania jest urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego i autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu.
W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy za zgodą zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością można zainstalować i eksploatować punkt ładowania o mocy mniejszej niż 11kW. Wspomnieć należy, iż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o wskazanej wyżej mocy nie jest wymagana zgoda właścicieli lokali, ponieważ stanowi to czynność zwykłego zarządu.
Aby zawnioskować o instalację i późniejszą eksploatację punktu ładowania należy posiadać tytuł prawny do lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oraz prawo do wyłącznego użytku stanowiska postojowego.
Do przedmiotowego wniosku należy dołączyć:
W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, podmiot zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy. Przedmiotem ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem, oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku lub do niego przylegających pod względem dopuszczalności przyłączenia do tej instalacji punktu ładowania objętego tym wnioskiem oraz zasad bezpieczeństwa związanych z jego używaniem. Jeżeli jest więcej niż jeden wnioskodawca można sporządzić jedną ekspertyzę. Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca.
Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W takim przypadku przy instalacji punktu ładowania uwzględnia się przyjęte rozwiązania dotyczące instalacji elektrycznej, w szczególności jej parametry techniczne oraz zastosowane środki zabezpieczeń.
Podmiot rozpatruje wniosek w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo, w przypadku gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. W razie bezskutecznego upływu terminu na rozpatrzenie złożonego wniosku – w przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę- może on, mimo braku zgody zarządu, przystąpić do instalacji i eksploatacji tego punktu.
Zarząd wspólnoty lub spółdzielni odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania wyłącznie w przypadkach gdy:
Powyższe oznacza, że nie jest możliwe wydanie decyzji odmownej na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w innych okolicznościach niż wskazane powyżej.
Jeżeli wnioskodawca uzyska zgodę na instalację i eksploatacja punktu ładowania, operator systemu dystrybucyjnego elektroenergetycznego, po uprzednim zawarciu umowy, instaluje układ pomiarowo-rozliczeniowy, w celu opomiarowania energii elektrycznej pobieranej przez ten punkt ładowania.
Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 roku o systemie ubezpieczeń społecznych („Ustawa”) w pojęciu składek mieszczą się składki oraz odsetki za zwłokę, koszty egzekucyjne, koszty upomnienia i dodatkowa opłata, zwane dalej „należnościami z tytułu składek”. Powyższe nieopłacone w terminie podlegają potrąceniu ze świadczeń z ubezpieczeń społecznych wypłacanych przez Zakład lub ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji lub egzekucji sądowej.
W myśl z art. 24 ust. 4 Ustawy nie ulegają przedawnieniu należności z tytułu składek zabezpieczone hipoteką lub zastawem. Termin przedawnienia od 2012 roku wynosi 5 lat licząc od dnia, w którym stały się wymagalne, uprzednio jednak termin ten był znacznie dłuższy i wynosił 10 lat. Ustawodawca wyszedł naprzeciw dłużnikom, wskazując iż jeżeli przedawnienie w płatnościach składek na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych rozpoczęło się przed rokiem 2012, wówczas należy ustalić który termin byłby korzystniejszy dla dłużnika.
Wobec tego, zgodnie z art. 24 ust. 5 Ustawy, aby został zawieszony bieg przedawnienia płatności zaległych składek, organ może wystąpić o zabezpieczenie ich poprzez wpis hipoteki w Księdze Wieczystej bądź zastawu do rejestru zastawowego. Jednakże, aby Zakład Ubezpieczeń Społecznych mógł skutecznie zawiesić bieg przedawnienia zaległości w pierwszej kolejności musi doręczyć dłużnikowi upomnienie bądź tytuł wykonawczy w myśl przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wykonanie takowej czynności powoduje, iż termin biegu przedawnienia ulega zawieszeniu. Orzecznictwo w tej kwestii jest jednolite.
Dla przykładu, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2022 roku o sygnaturze akt III AUa 377/22 „Zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, co do zasady nie może być wszczęte postępowanie egzekucyjne w administracji bez wcześniejszego doręczenia upomnienia. Postępowanie rozpoczęte bez dopełnienia tego obowiązku podlega umorzeniu. Wobec czego, upomnienie to należy uznać za obligatoryjny element postępowania egzekucyjnego, bez którego egzekucja skutecznie nie może być wszczęta i prowadzona. Jest więc ono pierwszą i do tego konieczną czynnością zmierzającą do wyegzekwowania należności z tytułu składek, skoro bez doręczenia upomnienia wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie byłoby możliwe. Czynność ta mieści się przeto w dyspozycji art. 24 ust. 5b ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, wobec czego należy przyjąć, że skutkiem doręczenia takiego zawiadomienia jest zawieszenie bieg terminu przedawnienia do dnia zakończenia postępowania egzekucyjnego.”
Bądź, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2020 roku o sygnaturze akt III AUa 572/19 „Zgodnie z przepisem art. 24 ust. 5b ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, bieg terminu przedawnienia zostaje zawieszony od dnia podjęcia pierwszej czynności zmierzającej do wyegzekwowania należności z tytułu składek, o której dłużnik został zawiadomiony, do dnia zakończenia postępowania egzekucyjnego. Czynnością zmierzającą do ściągnięcia należności jest niewątpliwie wystawienie tytułu wykonawczego przez właściwy organ a także inne czynności, np. orzeczenia, pisma kierowane do strony, z których treści czy uzasadniania wynika bezpośrednio, że zmierzają one do ściągnięcia zaległości. Czynnością taką może być także doręczenie odpisu tytułu wykonawczego czy zawiadomienia o zajęciu składnika majątkowego”.
Wobec powyższego, należy w bardzo skrupulatny sposób wywiązywać się z wszelkich płatności na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, z uwagi na fakt, iż organ może skutecznie zawiesić bieg terminu przedawnienia stosując zabezpieczenie w postaci wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej bądź zastawu w rejestrze zastawów. Nawet pomimo przedawnionych zaległości, zgodnie z art. 24 ust 5 Ustawy „Nie ulegają przedawnieniu należności z tytułu składek zabezpieczone hipoteką lub zastawem, jednakże po upływie terminu przedawnienia należności te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu do wysokości zaległych składek i odsetek za zwłokę liczonych do dnia przedawnienia”. Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 08 sierpnia 2017 roku o sygnaturze akt I UK 325/16 składki na ubezpieczenia społeczne są daniną publiczną o charakterze ubezpieczeniowym i ekwiwalentnym oraz podlegają szczególnej ochronie.
Zgodnie z art. 556 KC „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”. W myśl przepisu, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi obejmuje dwa rodzaje wad: fizyczne i prawne. Wada fizyczna rzeczy uregulowana została w art. 5561 KC, natomiast wada prawna – w art. 5563 KC. Ustawodawca nie definiuje samego pojęcia wady. Zgodnie z art. 556 KC to sprzedawca jest odpowiedzialny za wady rzeczy względem kupującego. Legitymację czynną posiada więc wyłącznie kupujący, a legitymację bierną – sprzedawca.
Natomiast, co w przypadku kiedy sprzedamy nieruchomość innemu nabywcy w trakcie trwania rękojmi? Komu wówczas przysługuje legitymacja czynna, a komu legitymacja bierna?
Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy podejmując uchwałę w składzie siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 5 lutego 2004 roku o sygnaturze akt III CZP 96/03 wskazując „Sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad”.
W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego wskazuje się że cyt. „Podstawowym warunkiem zaistnienia tej odpowiedzialności jest zawarcie umowy (w rozważanym przypadku umowy sprzedaży) oraz jej nienależyte wykonanie w postaci wydania rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa w rozumieniu art. 556 KC. Po stronie kupującego rękojmia kreuje uprawnienia, których realizacja pozwala przywrócić ekwiwalentność świadczeń pomiędzy stronami umowy sprzedaży. Rękojmia powstaje z mocy prawa, gdy spełnione zostaną przesłanki przewidziane w ustawie, skoro jednak jedną z nich jest zawarcie umowy sprzedaży, a następnie nienależyte jej wykonanie, nie ulega wątpliwości, że jest to instytucja ściśle związana z tą umową. Rękojmię, a także wynikające z niej uprawnienia należy więc wiązać ze stosunkiem prawnym, którego źródłem jest umowa sprzedaży. W konsekwencji uznać trzeba, że uprawnienia z rękojmi przysługują kupującemu tylko względem sprzedawcy, z którym pozostaje on w stosunku zobowiązaniowym wynikającym z umowy sprzedaży. Przejście tych uprawnień na inne osoby musi mieć wobec tego wyraźną podstawę bądź w przepisach ustawy, bądź w ważnej czynności prawnej pomiędzy uprawnionym a dalszym nabywcą rzeczy wadliwej.
Z przytoczonych względów nie może być uznany za uzasadniony pogląd, że uprawnienia z rękojmi związane są z prawem własności rzeczy, w związku z czym wraz z jej przeniesieniem przechodzą na kolejnego nabywcę […]
Wobec powyższego, należy stwierdzić, że pomimo faktu sprzedaży nieruchomości kolejnemu nabywcy, w świetle prawa, to pierwotnemu kupującemu (pierwszemu) przysługiwać będzie uprawnienie z rękojmi i to on będzie posiadał legitymację czynną, w stosunku do pierwotnego sprzedającego (dewelopera), który będzie posiadł legitymację bierną.
Natomiast, pierwszy kupujący może przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad w drodze umowy. Wówczas będzie mógł korzystać z powyższych uprawnień.
| Umowa najmu | Umowa dzierżawy | |
| Wynajmujący/
Wydzierżawiający |
Osobą wynajmującą może być każdy podmiot prawa cywilnego: osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.
Wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu. |
Osobą wydzierżawiającą może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.
Kodeks cywilny nie wymaga aby wydzierżawiający był właścicielem rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy. |
| Czas trwania umowy | Czas oznaczony lub nieoznaczony.
Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. |
Czas oznaczony lub nieoznaczony.
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. |
| Przedmiot umowy | Przedmiotem świadczenia wynajmującego mogą być zarówno ruchomości jak i nieruchomości.
Jako przedmiot najmu może być wykorzystana część fizyczna rzeczy, np. miejsce do parkowania pojazdu. |
Przedmiotem dzierżawy mogą być zarówno ruchomości jak i nieruchomości, istotne aby dzierżawca mógł osiągać z nich pożytki. |
| Cel umowy | Najemca otrzymuje rzecz do używania, bez możliwości pobierania z niej pożytków w zamian za umówiony czynsz. | Dzierżawca otrzymuje rzecz do używana i pobierania z niej pożytków w zamian za umówiony czynsz. |
| Forma umowy | Zawarcie umowy najmu co do zasady nie wymaga szczególnej formy.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. |
Zawarcie umowy dzierżawy co do zasady nie wymaga szczególnej formy. Istnieją jednak pewne wyjątki, np.:
1. Umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. 2. Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. 3. Umowa dzierżawy nieruchomości rolnej powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej. |
| Kaucja | Przepisy o najmie nie zawierają postanowień o kaucji. Zazwyczaj jej rolę i funkcję określa przyjęta przez strony umowa.
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. W przypadku najmu lokali mieszkalnych kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. |
Przepisy o dzierżawie nie zawierają postanowień o kaucji. Zazwyczaj jej rolę i funkcję określa przyjęta przez strony umowa. |
| Zgłoszenie zawarcia umowy | Przepisy nie przewidują obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu, chyba że jest to najem okazjonalny. | Brak obowiązku. |
| Wygaśnięcie umowy | Umowa najmu wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. | Umowa dzierżawy wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. |
| Podwyższenie czynszu | Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. | Kodeks cywilny nie reguluje kwestii podwyższenia czynszu dzierżawnego. Takie postanowienia mogą się znaleźć w umowie dzierżawy. |
| Obniżenie czynszu | Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. |
Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. |
| Przedawnienie roszczeń | Roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, jako świadczenie okresowe, przedawnia się z upływem 3 lat. |
Roszczenie wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, jako świadczenie okresowe, przedawnia się z upływem 3 lat. |
Możliwość zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności istnieje w polskim porządku prawnym od niedawna. Ten nowy typ najmu został wprowadzony przede wszystkim na potrzeby Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) oraz funduszy inwestycyjnych. Chociaż konstrukcja najmu instytucjonalnego i konstrukcja najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wykazują pewne podobieństwa względem siebie, to w ogólnym rozrachunku ich cel jest całkowicie odmienny. Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, po jej wygaśnięciu dotychczasowy najemca staje się właścicielem nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu. Najem instytucjonalny z dojściem do własności jest na tyle interesującą konstrukcją, że warto poznać jej podstawowe zasady.
Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta. W przypadku takiego rodzaju najmu wynajmującym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali oraz jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Kwestią kluczową w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest wymóg zawarcia jej w formie aktu notarialnego.
Elementem charakterystycznym umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest rozłożenie na raty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca zobowiązuje się do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy. Wynajmujący zobowiązuje się natomiast do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu, najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zakończenie stosunku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, ale bez przeniesienia na najemcę własności lokalu, może mieć miejsce tylko w razie rozwiązania umowy najmu przez strony na podstawie zgodnego porozumienia zawartego przed upływem okresu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być zawarta na czas oznaczony i może to być okres dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zawierać następujące elementy: oznaczenie przedmiotu umowy, czynsz najmu, cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, postanowienie o ratalnej płatności ceny sprzedaży, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny oraz zobowiązanie najemcy do nabycia własności tego lokalu, zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie, oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego oraz oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Jak zostało wskazane powyżej, obowiązkowym elementem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest ustanowienie przez właściciela lokalu hipoteki na rzecz najemcy na lokalu będącym przedmiotem umowy. Ustanowienie hipoteki ma zabezpieczyć ewentualną przyszłą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży za lokal na wypadek niewykonania umowy.
W przypadku, gdy właściciel lokalu zdecyduje się na pobranie kaucji, jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeżeli zostanie wpłacona kaucja, a wynajmujący w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W takiej sytuacji najemca ma obowiązek uzupełnienia kaucji do jej pełnej wysokości. Głównym obowiązkiem najemcy, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest zapłata czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela, innych opłat, jeżeli są określone w umowie oraz ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.
Zawierając umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności należy liczyć się z tym, że miesięczny czynsz najmu będzie znacznie wyższy niż w przypadku standardowej umowy najmu. Dzieje się tak dlatego, że czynsz ten zawiera jednocześnie ratę za wykupienie mieszkania. W związku z tym przy obecnej sytuacji związanej z cenami kredytów, inflacją i wysokim wskaźnikiem stóp procentowych, należy rozważyć, czy taka umowa najmu będzie dla nas korzystna.
| Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny | |
| Wynajmujący | Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej | Osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali |
| Czas trwania umowy | Czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat | Czas oznaczony, może być dłuższy niż 10 lat |
| Załączniki do umowy | Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na postawie umowy najmu okazjonalnego
Najemca ma obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu |
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na postawie umowy najmu instytucjonalnego
Najemca składa oświadczenie, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego
|
| Forma umowy | Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności | Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności |
| Kaucja | Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal | Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal
Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji |
| Zgłoszenie zawarcia umowy | Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu | Brak obowiązku |
| Wygaśnięcie umowy | Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy | Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy |
| Brak dobrowolnego opróżnienia lokalu przez najemcę | Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela
W tym wezwaniu wyznacza termin, w którym najemca ma opróżnić lokal Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu |
Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela
W tym wezwaniu wyznacza termin, w którym najemca ma opróżnić lokal Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu |
| Podwyższenie czynszu | Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie | Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie |
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości ma na celu zagwarantowanie zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne dla stron. Zazwyczaj zdarza się to w przypadku gdy przed zawarciem umowy przyrzeczonej należy uregulować stan prawny nieruchomości, nabywcy starają się o kredyt lub nabywca chce sprawdzić, czy na nieruchomości możliwe jest zrealizowanie planowanej inwestycji. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowi formę zabezpieczenia interesów sprzedającego jak i kupującego. Umowa ta została uregulowana w art. 389 kodeksu cywilnego, który mówi że jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa ta powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości
Przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości precyzyjnie należy określić strony umowy. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne czy ułomne osoby prawne. Często zdarza się, iż strony reprezentowane są przez pełnomocników np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoba fizyczna na stałe przebywająca zagranicą. Ważne jest zweryfikowanie czy stroną umowy nie powinni być oboje małżonkowie lub wszyscy współwłaściciele.
Przedmiot sprzedaży i cena nieruchomości
Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, którą zazwyczaj określamy posługując się księgą wieczystą, o ile dana nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą. Pomocny jest też wypis i wyrys z rejestru gruntów. Pozostałe dokumenty, jak również oświadczenia sprzedającego dotyczące nieruchomości dobieramy w zależności od rodzaju nieruchomości. Bardzo ważnym elementem przedwstępnej umowy sprzedaży jest określenie ceny, ponieważ sprzedaż ma charakter odpłatny, terminu oraz sposobu jej zapłaty.
Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem koniecznym przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Kwestia ta została uregulowana w art. 389 § 2 kodeksu cywilnego „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.” Określenie terminu ogranicza stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego, dlatego też w praktyce obrotu nieruchomościami termin określany jest konkretną datą lub datą graniczną.
Zadatek czy zaliczka
Zawierając przedwstępną umowy sprzedaży nieruchomości może zostać wpłacona zaliczka albo zadatek. Bardzo ważne jest precyzyjne określenie przez strony w umowie czy kwota dana lub wpłacona przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowi zadatek czy zaliczkę. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy i został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zaliczka stanowi jedynie część zapłaconej ceny. Zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, a jeśli nie doszło do spełniania świadczenia to strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody.
Forma zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży
Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta w którejkolwiek z tych form będzie ważna. Jednak wybrany sposób sporządzenia umowy będzie miał ogromne znaczenie w ewentualnej sytuacji spornej.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej i jedna ze stron nie wywiązała się z niej, to możliwe jest zażądanie pokrycia szkody, jaką poniosła druga strona. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Kancelaria sporządza przedwstępne umowy sprzedaży, jak również doradza przy ich zawieraniu zarówno sprzedającym jak i kupującym.
Zapraszamy do współpracy.
