Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości ma na celu zagwarantowanie zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne dla stron. Zazwyczaj zdarza się to w przypadku gdy przed zawarciem umowy przyrzeczonej należy uregulować stan prawny nieruchomości, nabywcy starają się o kredyt lub nabywca chce sprawdzić, czy na nieruchomości możliwe jest zrealizowanie planowanej inwestycji. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowi formę zabezpieczenia interesów sprzedającego jak i kupującego. Umowa ta została uregulowana w art. 389 kodeksu cywilnego, który mówi że jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa ta powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości precyzyjnie należy określić strony umowy. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne czy ułomne osoby prawne. Często zdarza się, iż strony reprezentowane są przez pełnomocników np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoba fizyczna na stałe przebywająca zagranicą. Ważne jest zweryfikowanie czy stroną umowy nie powinni być oboje małżonkowie lub wszyscy współwłaściciele.

Przedmiot sprzedaży i cena nieruchomości

Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, którą zazwyczaj określamy posługując się księgą wieczystą, o ile dana nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą. Pomocny jest też wypis i wyrys z rejestru gruntów. Pozostałe dokumenty, jak również oświadczenia sprzedającego dotyczące nieruchomości dobieramy w zależności od rodzaju nieruchomości. Bardzo ważnym elementem przedwstępnej umowy sprzedaży jest określenie ceny, ponieważ sprzedaż ma charakter odpłatny, terminu oraz sposobu jej zapłaty.

Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem koniecznym przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Kwestia ta została uregulowana w art. 389 § 2 kodeksu cywilnego „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.” Określenie terminu ogranicza stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego, dlatego też w praktyce obrotu nieruchomościami termin określany jest konkretną datą lub datą graniczną.

Zadatek czy zaliczka

Zawierając przedwstępną umowy sprzedaży nieruchomości może zostać wpłacona zaliczka albo zadatek. Bardzo ważne jest precyzyjne określenie przez strony w umowie czy kwota dana lub wpłacona przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowi zadatek czy zaliczkę. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy i został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka stanowi jedynie część zapłaconej ceny. Zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, a jeśli nie doszło do spełniania świadczenia to strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody.

Forma zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta w którejkolwiek z tych form będzie ważna. Jednak wybrany sposób sporządzenia umowy będzie miał ogromne znaczenie w ewentualnej sytuacji spornej.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej i jedna ze stron nie wywiązała się z niej, to możliwe jest zażądanie pokrycia szkody, jaką poniosła druga strona. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kancelaria sporządza przedwstępne umowy sprzedaży, jak również doradza przy ich zawieraniu zarówno sprzedającym jak i kupującym.

Zapraszamy do współpracy.

Umowa najmu okazjonalnego jest wyjątkową formą umowy najmu lokalu mieszkalnego, która ma na celu efektywne zabezpieczenie prawne zarówno dla właściciela mieszkania, jak i najemcy. Umowa najmu okazjonalnego została wprowadzona ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U.2010 Nr 3 poz. 13). Umowa najmu okazjonalnego stanowi odpowiedź na rozliczne problemy stron umowy najmu związane z wzajemnymi rozliczeniami, bezumownym korzystaniem z lokalu mieszkalnego przez najemców po wygaśnięciu stosunku najmu.

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Oznacza to, że umowa najmu okazjonalnego jest przeznaczona wyłącznie na prywatny użytek. Umowę zawiera się na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Specyfiką umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy, wskazujące inny lokal, do którego najemca może się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy, jak również oświadczenie właściciela tegoż lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Zapewnia to właścicielowi mieszkania możliwość przeprowadzenia skutecznej egzekucji, w przypadku gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań lub nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy najmu. Nie należy przez to rozumieć, że najemca jest słabszą stroną umowy, bowiem najem okazjonalny chroni go przed nagłym wypowiedzeniem umowy, a także gwarantuje, że wynajmujący jest właścicielem mieszkania. Najemca może czuć się bezpieczny przez cały okres obowiązywania umowy, jeśli odpowiednio dba o mieszkanie oraz reguluje zobowiązania finansowe na czas. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, w sytuacji gdy najemca nie przestrzega zawartych w niej postanowień. Po wypowiedzeniu umowy, najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu.

Ważnym elementem umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Przedmiotowe oświadczenie sporządza się u notariusza. Wynajmujący musi zgłosić umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Należy pamiętać o tym, że wizyta u notariusza oraz zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego wiąże się z opłatami i koniecznością ponoszenia podatków. Koszt przygotowania przez notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji mieści się w granicach 400 złotych. W zależności od indywidualnych ustaleń, koszt może ponieść sam najemca lub właściciel, bądź koszt dzielony jest po połowie. Jeśli zaś chodzi o ponoszenie podatku od umowy najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym, należy to do właściciela lokalu.

Podsumowując, najem okazjonalny jest bezpieczną formą najmu mieszkania, która przynosi korzyści obydwu stronom umowy. Właściciel, dając możliwość użytkowania swojego mieszkania ma zapewnioną ochronę w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy przez najemcę, zaś najemca może mieć pewność, że mieszkanie wynajmuje legalnie. Najem okazjonalny jest gwarancją spokojnej i uczciwej współpracy, co najważniejsze – zgodnej z prawem.

Kancelaria przygotowuje umowy najmu okazjonalnego z kompletem załączników, na które składają się protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego, oświadczenie zawierające wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu oraz wzór oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Na spotkaniu prawnicy Kancelarii wyjaśnią wszystkie aspekty umowy najmu okazjonalnego. Zapraszamy do współpracy.

Dnia 19 września 2020 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020, poz. 471) („Nowelizacja”). Zmiany m. in dotyczą definicji obszaru oddziaływania obiektu, projektu budowlanego i istotnych odstąpień od projektu budowalnego, ważności pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie, legalizacji samowoli budowlanej. Założeniem wprowadzonych zmian jest uproszczenie procesu inwestycyjno – budowlanego, co powinno znacząco wpłynąć na jego szybkość. Ważnym aspektem wprowadzonych zmian jest również zapewnienie większej stabilności decyzji administracyjnych podejmowanych w procesie inwestycjo – budowlanym. Czas pokaże czy wprowadzone zmiany będą rewolucją w prawie budowlanym czy kosmetyką. Inwestorzy i organy administracji w praktyce zweryfikują czy wprowadzone zmiany sprostały założeniom i stanowią zastrzyk energii dla nowych inwestycji na rynku budowalnym.

Obszar oddziaływania obiektu

Zgodnie z art. 1 pkt. 1 Nowelizacji przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Nowe brzmienie przepisu regulującego wyznaczanie obszaru oddziaływania obiektu oznacza, że pod uwagę należy wziąć tylko i wyłączenie przepisy związane z zabudową terenu, w szczególności przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu niż zabudowa, przykładowo takie jak hałas czy zapach, nie mieszczą się w powyższej definicji. Znikają zatem niezdefiniowane kryteria oddziaływania na zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. Sąsiadom nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja trudniej będzie uzyskać przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Oznacza to, iż dotychczas blokowane przez sąsiadów inwestycje mogą przyśpieszyć.

Mniejsze wymagania dotyczące projektu budowlanego

Dotychczas projekt budowany był jednolitym dokumentem zawierającym elementy zagospodarowania działki, projekt architektoniczny budowlany oraz projekt techniczny. Jak stanowi art. 1 pkt. 15 ppkt. b. Nowelizacji projekt budowlany został rozdzielony na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Część pierwsza czyli projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, ma obejmować określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich oraz informację o obszarze oddziaływania obiektu. Część druga czyli projekt architektoniczno – budowlany ma obejmować układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych, charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych, opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, charakterystykę ekologiczną, informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym oraz postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych, jeżeli zostało wydane. Część trzecia czyli projekt techniczny ma obejmować projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków, projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych oraz inne opracowania projektowe. Dodatkowo w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych Dwie pierwsze części niezbędne będą w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę, ostatnia dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Ponadto, zmniejszy się także liczba egzemplarzy projektu przedkładanych do organu z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę z dotychczasowych czterech do trzech, o czym mówi art. 1 pkt. 33 Nowelizacji.

Nieważność decyzji o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwolenie na użytkowanie

W myśl art. 1 pkt. 21 Nowelizacji nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Podobnie art. 1 pkt. 48 Nowelizacji stanowi, że nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Powyższe zmiany mają na celu zwiększenie trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie, a tym samym zabezpieczenie inwestora. Powstaje jednak pytanie czy termin 5 letni będzie wystraczający do stwierdzenia ewentualnych wad decyzji. Na pewno może to zmniejszyć ilość długotrwałych i nierzadko bardzo skomplikowanych dowodowo procedur naprawczych, albowiem kolejni nabywcy zazwyczaj mają problemy z dotarciem do pierwotnej dokumentacji budowalnej.

Legalizacja samowoli budowlanej

Uproszczone postępowanie legalizacyjne, zgodnie z art. 1 pkt. 37 Nowelizacji, w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, będzie dostępne dla wszystkich obiektów budowlanych, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Głównym wymogiem uproszczonego postępowania legalizacyjnego, dotyczącego samowoli budowlanych, będzie przedłożenie w toku postępowania oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Organ nie będzie badał zgodności obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo właściciele nie będą obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która niejednokrotnie stanowiła barierę finansową do przeprowadzenia legalizacji. Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie niezwykle korzystane dla właścicieli, którzy z uwagi na upływ czasu nie mogą odnaleźć żadnej dokumentacji dotyczącej posadowionego na nieruchomości obiektu budowlanego. Dlatego też ograniczenia czasowego do 20 lat wprowadzonego Nowelizacją nie należy oceniać negatywnie. Kolejnym ograniczeniem w skorzystaniu z uproszczonego postępowania legalizacyjnego będzie brak możliwości wszczęcia postępowania w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano decyzje o nakazie rozbiórki przed dniem wejścia w życie Nowelizacji.

Podsumowanie

Artykuł stanowi omówienie tylko kilku kluczowych zmian. Niewątpliwie nowelizacja prawa budowlanego, która wchodzi w życie już we wrześniu tego roku jest bardzo dużą nowelizacją, bo obejmuje ponad 50 przepisów samej ustawy prawo budowlane, a także szeregu innych ustaw. Zmianie ulegają też przepisy przeciwpożarowe oraz przepisy dotyczące przyłączy wodnokanalizacyjnych. Inny będzie też katalog obiektów, których budowa nie będzie wymagała uzyskania zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej tj. zarówno pozwolenia na budowę jak i zgłoszenia, a będzie to dotyczyło m.in. paczkomatów, bankomatów czy parkometrów. Inaczej wyglądać ma również karanie za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia.

Artykuł opublikowanego w numerze 08/196/2020 Gazety Małych i Średnich Przedsiębiorstw.

Bezpłatne wydanie Gazety Małych i Średnich Przedsiębiorstw można pobrać pod poniższym linkiem:

https://biznes2biznes.com/materialy/GazetaMSP_08-2020/GazetaMSP_08_2020.pdf