Dnia 24 marca 1920 roku, a więc ponad 103 lata temu, Sejm uchwalił Ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dziś ten akt prawny nie wygląda tak jak pierwotnie, zachowana jednak została zasada, że cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. O wyjątkach od tej zasady oraz o procedurze uzyskania takiego zezwolenia przeczytasz w niniejszym tekście.

Cudzoziemcami, którzy muszą uzyskać stosowne zezwolenie na nabycie nieruchomości, są osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa, a także osoby prawne mające siedzibę za granicą. Są nimi też nieposiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych lub osób prawnych, mające siedzibę za granicą, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, jak również osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy. Co jednak istotne, o zezwolenie nie muszą ubiegać się cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej poza kilkom wyjątkami wskazanymi w ustawie.

Zezwolenie wydawane jest przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (według aktualnego stanu prawnego jest to Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji), jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie Minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Dokument wydawany jest na wniosek zainteresowanego, jeżeli nie spowoduje to zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz jeżeli wykaże on okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Dla przykładu wskazać można, iż okolicznościami potwierdzającymi więź może być zezwolenie na pobyt stały lub zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości, w szczególności wykazanie posiadania i źródła środków na nabycie nieruchomości.

Nie zawsze jednak konieczne będzie uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia. O ile nieruchomość nie jest położona w strefie nadgranicznej, a w przypadku nieruchomości rolnej jej powierzchnia nie przekracza 1 ha, ustawa zawiera szeroki katalog rodzajów nieruchomości, które cudzoziemcy mogą nabywać swobodnie bez uzyskania zezwolenia. Są to:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali;
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
• nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, a mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
• nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną a mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców w rozumieniu przedmiotowej ustawy akcji lub udziałów w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych. Dotyczy to jednak wyłącznie takiej spółki handlowej z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości także położonych w Polsce.

Jeśli jednak cudzoziemiec lub nabywana przez niego nieruchomość nie spełnia wymogów pozwalających mu na nabycie nieruchomości bez zezwolenia, musi je uzyskać. Ustawa przewiduje bowiem silną sankcję za nabycie nieruchomości bez zezwolenia – taka transakcja będzie bowiem bezwzględnie nieważna.

Pytania i odpowiedzi

1. Czy obywatel Ukrainy potrzebuje zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym wraz z udziałem w niewielkiej działce gruntowej, na której nie jest posadowiony budynek, i która zapewnia dostęp do drogi publicznej?

Na nabycie lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym obywatel Ukrainy nie będzie potrzebował zezwolenia, ale już na nabycie udziały w niewielkiej działce gruntowej, na której nie jest posadowiony budynek, i która zapewnia dostęp do drogi publicznej zezwolenie będzie potrzebne.

2. Jestem cudzoziemcem i zamierzam nabyć lokal mieszkalny, miejsce postojowe w garażu podziemnym oraz udział w lokalu objętym odrębną księgą wieczystą, w którym znajduje się basen? Czy będę potrzebował zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym nie będzie potrzebne, o ile miejsce postojowe – garażowe stanowi samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu i jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu mieszkalnego. Natomiast na nabycie udział w lokalu objętym odrębną księgą wieczystą, w którym znajduje się basen zezwolenie będzie konieczne.

3. Jakie dokumenty muszę dołączyć do wniosku o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca? Przede wszystkim należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej za zezwolenie w kwocie 1.570 zł. Kolejno, dokumenty potwierdzające tożsamość cudzoziemca takie jak pasport, karta pobytu, wyciąg z CEIDG lub wydruk z KRS-u, gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej. Dalej należy załączyć dokumenty dotyczące nieruchomości takie jak: odpis zwykły księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, gdy nie ma założonej księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych lub ostateczną decyzję zatwierdzającą podział bądź scalenie nieruchomości, wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Bezwzględnie należy dołączyć dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości takie jak wydruk z konta bankowego, na którym zgromadzone są środki na nabycie nieruchomości, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowę o pracę wraz z aneksami, PITy, umowę kredytu, promesę udzielenia kredytu, umowę darowizny oraz umowę majątkową małżeńską. Koniecznym dokumentem są również dokumenty potwierdzające wolę zbycia przez właściciela/ użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz cudzoziemca, w szczególności oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, umowę deweloperską albo umowę przedwstępną. Wymaganymi dokumentami są również dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską takie jak dokumenty potwierdzające posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia (akt urodzenia, zezwolenie na zrzeczenie się polskiego obywatelstwa), dokumenty potwierdzające zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej (aktualny akt małżeństwa, dokument tożsamości małżonka potwierdzający jego polskie obywatelstwo), zezwolenie na pobyt czasowy z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2016r. poz. 1990, z późn. zm.), zezwolenie na pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długo terminowego Unii Europejskiej, zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt czasowy lub dokumenty potwierdzające członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy określonego w art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tj. przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej, który ma siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
4. Co się stanie jeśli nabędę nieruchomość bez zezwolenia?

Umowa kupna nieruchomości jest nieważna od samego początku, jeżeli cudzoziemiec nie uzyskał wymaganego zezwolenia. W takim przypadku przewidziana jest bardzo silna sankcja w postaci nieważności bezwzględnej. Wystąpienie sankcji nieważności bezwzględnej oznacza, że czynność prawna, czyli nabycie nieruchomości jest nieważne z mocą wsteczną, czyli od chwili jej zawarcia. W konsekwencji, nie wywołuje jakichkolwiek skutków prawnych na gruncie prawa cywilnego, jak i prawa podatkowego.

Najem mieszkań cieszy się coraz większą popularnością. Jednym z czynników wspomagających ten proces jest fakt, że kredyty mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne. Połączenie rosnącej popularności stosunku najmu lokali mieszkalnych ze wzrostem świadomości prawnej Polaków powoduje, że coraz częściej pojawiają się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jedna z głównych osi sporu wynika z naturalnego faktu, że na skutek używania rzeczy się zużywają lub ulegają uszkodzeniu. Pojawia się w związku z tym pytanie – za jakie uszkodzenia musi odpowiedzieć najemca, a za jakie nie?

Jedną z fundamentalnych kwestii istotnych przed zawarciem umowy najmu lokalu powinno być sporządzenie dobrej umowy, która możliwie najbardziej zabezpieczy interesy obu stron. Wynajmujący i najemca mogą w niej określić przykładowo zakres napraw, jakie każda ze stron będzie musiała zrealizować w przypadku wystąpienia uszkodzenia i kto za nie powinien zapłacić. Z wyjątkiem najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą bowiem swobodnie kształtować swoje prawa i obowiązki. Dopiero jeśli dana kwestia nie zostanie uregulowana umownie – zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Rzeczą dodatkową obok umowy najmu, która zabezpiecza interesy obu stron, jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony opiszą stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń. Warto umieścić w nim także spis wyposażenia lokalu. Analogiczny protokół warto także sporządzić przy zwrocie lokalu wynajmującemu. Takie protokoły stanowić będą podstawę rozliczeń. Najemca może także zabezpieczyć interesy fotografując lokal przy odebraniu lokalu i przed jego zwrotem (ważne, aby dało się ustalić daty wykonania zdjęć).

Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu. Z drugiej strony, najemca jest zobowiązany po zakończeniu okresu najmu zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednakże nie poniesie odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Najczęściej pojawiają się pytania o to, jakie uszkodzenia stanowią wynik normalnego używania rzeczy, a które przekraczają ten zakres. W pierwszej kolejności należy rozróżnić szkody wynikające z niewłaściwego używania rzeczy od zużycia na skutek normalnej eksploatacji.

Najemca nie będzie odpowiadał za szkody powstałe w związku z normalnym używaniem rzeczy. Jednakże, jeśli te szkody mogą być naprawione poprzez poniesienie drobnych nakładów, będzie musiał je ponieść. Kwestia ta także może być uregulowana przez strony w umowie – w przypadku braku stosownych postanowień należy stosować obowiązujące przepisy prawa. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie określone w art. 681 kodeksu cywilnego przykładowe wyliczenie drobnych nakładów obciążających najemcę. W przypadku pozostałych umów najmu lokalu mieszkalnego, obowiązkowe nakłady najemców określone są w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Za szkody powstałe z winy najemcy, które nie powstaną wskutek normalnego używania rzeczy (czy to niewłaściwego używania, czy to zbyt intensywnego), odpowie najemca.

Powszechnym zjawiskiem przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego jest pobieranie od najemców kaucji na poczet zabezpieczenia prawidłowego wykonywania stosunku prawnego. Wynajmujący może pokryć z wpłaconej kaucji, w szczególności wierzytelności związane ze szkodami powstałymi w lokalu związanymi z nadmiernym użyciem rzeczy przez najemcę, jak i te, które związane są z normalnym użyciem rzeczy, jednakże ich usunięcie obciążało najemcę, bo powinno być dokonane w ramach drobnych nakładów.

Jak więc mogą przykładowo wyglądać szkody spowodowane normalnym używaniem rzeczy, a jak zniszczenia spowodowane niewłaściwym używaniem rzeczy, ilustruje poniższa tabela. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie to ma charakter przykładowy i w sytuacji każdego sporu taka sama szkoda może wynikać tak z normalnego używania rzeczy, jak i zniszczenia. Inaczej będzie się oceniać bowiem najem, który trwał miesiąc, jak taki, który trwał 10 lat. Przykładowo, w przypadku tygodniowego okresu najmu porysowany parkiet pod stołem może być kwalifikowany jako zniszczenie, natomiast taka sytuacja po pięciu latach najmu może być już skutkiem normalnego używania.

Rzecz	Zniszczenie	Normalne używanie
Podłogi	– ubytki w podłodze np. wyrwane panele, deski – popękane płytki	– drobne zarysowania np. pod stołem wynikające z przesuwania mebli (przy czym tu trzeba sprawdzić czy filce zostały założone na krzesła, czy wynajmujący o tym uprzedzał)
Drzwi	– wyrwana klamka – podrapanie okleiny na drzwiach przez zwierzę np. przez psa – drzwi wyrwane z zawiasów	– drobne zarysowania – poluzowane zawiasy
Okna	– potłuczone okna – zabrudzone okna farbą albo innym środkiem, którego nie można zmyć – uszkodzony parapet	– wyrobione uszczelki – zakurzone / brudne okna wymagające jedynie umycia
Ściany i sufity	– dużo otworów w ścianach na skutek rzucania w ścianę piłką lub innym przedmiotem – ubytki w tynku – znaczne porysowanie lub otarcie ścian – podarta lub zerwana tapeta – zabrudzenia ścian wynikające z opierania o nie swoich nóg lub wskutek działania zwierząt – zaplamienie ścian np. olejem – pomalowanie ścian i sufitów na nietypowe kolory (np. czarny, różowy, pomarańczowy) – listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek zawilgocenia mieszkania – zażółcony sufit spowodowany paleniem papierosów w mieszkaniu – wyrwane gniazdka elektrycznych ze ściany	– drobne otarcia – pojedyncze otwory po obrazach lub szafkach (choć warto zakleić wszystkie zrobione przez siebie otwory) – samoistne pęknięcia wskutek osiadania budynku – wyblakła lub lekko naderwana tapeta – lekkie zabrudzenia – pomalowanie ścian i sufitów na kolory zwyczajowo stosowane (np. biały, beżowy, pastelowy) – choć kwestia ta może być uregulowana swobodnie przez strony, zasadniczo kolor powinien pozostać taki sam jak w dniu wydania lokalu – listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek osiadania budynku albo wskutek wyschnięcia kleju
Meble	– znaczne zarysowania – wyrwane zawiasy – urwane / wyrwane drzwiczki – połamane nóżki w krzesłach – zalana tapicerka na krzesłach lub kanapach – wypalone papierosami dziury w tapicerce – braki w meblach np. skradzione szafki, kanapy, łóżka – wyrwany żyrandol	– drobne zarysowania – poluzowane zawiasy – wytarta tapicerka na krzesłach lub kanapach
Armatura łazienkowa, wanny, umywalki, itp.	– duże zarysowania – zatkane odpływy wody – znaczne uszkodzenia armatury – skradzione baterie łazienkowe – pęknięta muszla klozetowa	– drobne zarysowania – wyrobione uszczelki – zużyte fugi – ubytki silikonu
Elementy kuchenne	– mechaniczne zniszczenia sprzętów, zapieczony piekarnik – znacznie porysowane blaty i meble – pęknięta płyta kuchenna – braki w wyposażeniu kuchni np. skradzione sprzęty AGD, zastawa kuchenna, baterie kuchenne	– zużyte sprzęty – niewielkie plamy na ścianie – lekkie rysy na blacie i meblach – drobne zarysowania płyty kuchennej