W obrocie prawnym zdarza się, że strony chcą zawrzeć jakąś umowę, lecz jej zawarcie jest w danym momencie niedogodne lub niemożliwe (z różnych przyczyn – czasowego braku środków lub potrzeby uzyskania odpowiednich zezwoleń). W celu zapewnienia możliwości zawarcia umowy, mogą zawrzeć umowę przedwstępną. Jest to instytucja uregulowana w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego.

Nie jest to konieczne dla ważności umowy przedwstępnej, lecz strony mogą określić w niej postanowienie zawierające termin, do którego umowa przyrzeczona (czyli ta, którą chcą zawrzeć w przyszłości) ma być zawarta. Określenie terminu ogranicza stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego, dlatego też w praktyce obrotu nieruchomościami termin określany jest konkretną datą lub datą graniczną.

Wiemy już, że strony mogą określić w umowie przedwstępnej termin, w którym zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Jakie powstaną jednak skutki, jeśli termin upłynie? Zgodnie z ugruntowanym w tej materii orzecznictwem, określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia. Nie jest to termin wygaśnięcia umowy przedwstępnej ani zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej – wręcz przeciwnie, jest to początek okresu, w którym strony mogą wymagać względem siebie zawarcia umowy przyrzeczonej lub otrzymania innych świadczeń wynikających z umowy.

Od dnia upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej określonego w umowie przedwstępnej rozpoczyna się roczny bieg przedawnienia wynikających z niej roszczeń. Innymi słowy, od ziszczenia się terminu określonego w umowie strony mają rok, aby żądać względem siebie świadczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, warto zadbać, aby w umowie tej znalazły się zapisy pozwalające na rozwiązanie umowy przedwstępnej lub odstąpienie od niej w sytuacjach określonych w umowie.

Zgodnie z ustawą z dnia 11 stycznia 2018 roku o elektromobilności i paliwach alternatywnych punktem ładowania jest urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego i autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu.

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy za zgodą zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością można zainstalować i eksploatować punkt ładowania o mocy mniejszej niż 11kW. Wspomnieć należy, iż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o wskazanej wyżej mocy nie jest wymagana zgoda właścicieli lokali, ponieważ stanowi to czynność zwykłego zarządu.

Aby zawnioskować o instalację i późniejszą eksploatację punktu ładowania należy posiadać tytuł prawny do lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oraz prawo do wyłącznego użytku stanowiska postojowego.

Do przedmiotowego wniosku należy dołączyć:

1. oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu;
2. oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu;
3. zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu;
4. w przypadku nieruchomości będącej zabytkiem nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku, udzieloną w drodze decyzji.

W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, podmiot zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy. Przedmiotem ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem, oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku lub do niego przylegających pod względem dopuszczalności przyłączenia do tej instalacji punktu ładowania objętego tym wnioskiem oraz zasad bezpieczeństwa związanych z jego używaniem. Jeżeli jest więcej niż jeden wnioskodawca można sporządzić jedną ekspertyzę. Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca.

Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W takim przypadku przy instalacji punktu ładowania uwzględnia się przyjęte rozwiązania dotyczące instalacji elektrycznej, w szczególności jej parametry techniczne oraz zastosowane środki zabezpieczeń.

Podmiot rozpatruje wniosek w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo, w przypadku gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. W razie bezskutecznego upływu terminu na rozpatrzenie złożonego wniosku – w przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę- może on, mimo braku zgody zarządu, przystąpić do instalacji i eksploatacji tego punktu.

Zarząd wspólnoty lub spółdzielni odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania wyłącznie w przypadkach gdy:

1. z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, nie jest możliwa, lub
2. wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub
3. wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania;
4. wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem.

Powyższe oznacza, że nie jest możliwe wydanie decyzji odmownej na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w innych okolicznościach niż wskazane powyżej.

Jeżeli wnioskodawca uzyska zgodę na instalację i eksploatacja punktu ładowania, operator systemu dystrybucyjnego elektroenergetycznego, po uprzednim zawarciu umowy, instaluje układ pomiarowo-rozliczeniowy, w celu opomiarowania energii elektrycznej pobieranej przez ten punkt ładowania.

Możliwość zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności istnieje w polskim porządku prawnym od niedawna. Ten nowy typ najmu został wprowadzony przede wszystkim na potrzeby Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) oraz funduszy inwestycyjnych. Chociaż konstrukcja najmu instytucjonalnego i konstrukcja najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wykazują pewne podobieństwa względem siebie, to w ogólnym rozrachunku ich cel jest całkowicie odmienny. Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, po jej wygaśnięciu dotychczasowy najemca staje się właścicielem nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu. Najem instytucjonalny z dojściem do własności jest na tyle interesującą konstrukcją, że warto poznać jej podstawowe zasady.

Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta. W przypadku takiego rodzaju najmu wynajmującym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali oraz jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Kwestią kluczową w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest wymóg zawarcia jej w formie aktu notarialnego.

Elementem charakterystycznym umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest rozłożenie na raty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca zobowiązuje się do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy. Wynajmujący zobowiązuje się natomiast do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu, najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zakończenie stosunku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, ale bez przeniesienia na najemcę własności lokalu, może mieć miejsce tylko w razie rozwiązania umowy najmu przez strony na podstawie zgodnego porozumienia zawartego przed upływem okresu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być zawarta na czas oznaczony i może to być okres dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zawierać następujące elementy: oznaczenie przedmiotu umowy, czynsz najmu, cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, postanowienie o ratalnej płatności ceny sprzedaży, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny oraz zobowiązanie najemcy do nabycia własności tego lokalu, zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie, oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego oraz oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Jak zostało wskazane powyżej, obowiązkowym elementem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest ustanowienie przez właściciela lokalu hipoteki na rzecz najemcy na lokalu będącym przedmiotem umowy. Ustanowienie hipoteki ma zabezpieczyć ewentualną przyszłą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży za lokal na wypadek niewykonania umowy.

W przypadku, gdy właściciel lokalu zdecyduje się na pobranie kaucji, jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeżeli zostanie wpłacona kaucja, a wynajmujący w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W takiej sytuacji najemca ma obowiązek uzupełnienia kaucji do jej pełnej wysokości. Głównym obowiązkiem najemcy, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest zapłata czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela, innych opłat, jeżeli są określone w umowie oraz ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.

Zawierając umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności należy liczyć się z tym, że miesięczny czynsz najmu będzie znacznie wyższy niż w przypadku standardowej umowy najmu. Dzieje się tak dlatego, że czynsz ten zawiera jednocześnie ratę za wykupienie mieszkania. W związku z tym przy obecnej sytuacji związanej z cenami kredytów, inflacją i wysokim wskaźnikiem stóp procentowych, należy rozważyć, czy taka umowa najmu będzie dla nas korzystna.