W dniu 11 kwietnia 2024 roku opublikowano Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724. („Rozporządzenie Najem Krótkoterminowy”). Rozporządzenie Najem Krótkoterminowy wchodzi w życie w dniu 20 maja 2026 roku.
Obecnie, najem lokali mieszkalnych cieszy się bardzo dużą popularnością, dlatego tak istotne jest, aby zarówno wynajmujący jak i najemca mieli świadomość przysługujących im praw, ale także obowiązków jakie na nich ciążą. Nieznajomość powyższego bardzo często może stanowić przyczynę nieporozumień pomiędzy stronami umowy.
Najemca lokalu nie płaci wynajmującemu czynszu, do czego zobowiązał się w umowie. W takiej sytuacji wynajmujący może oczywiście dochodzić zapłaty na drodze cywilnoprawnej, wysyłając wezwania do zapłaty, pozywając najemcę, a po wydaniu orzeczenia przez sąd i jego prawomocności kierować sprawę do postępowania egzekucyjnego. Czasem wynajmujący „straszą” też niepokornych najemców, że informacje o ich długach zostaną umieszczone w Krajowym Rejestrze Zadłużonych lub Krajowym Rejestrze Długów. Czy najemca faktycznie może tam trafić? A jeśli tak, to jeszcze przed wyrokiem sądu, czy dopiero po?
Najem mieszkań cieszy się coraz większą popularnością. Jednym z czynników wspomagających ten proces jest fakt, że kredyty mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne. Połączenie rosnącej popularności stosunku najmu lokali mieszkalnych ze wzrostem świadomości prawnej Polaków powoduje, że coraz częściej pojawiają się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jedna z głównych osi sporu wynika z naturalnego faktu, że na skutek używania rzeczy się zużywają lub ulegają uszkodzeniu. Pojawia się w związku z tym pytanie – za jakie uszkodzenia musi odpowiedzieć najemca, a za jakie nie?
Badając stan prawny nieruchomości należy ustalić czy nieruchomość objęta jest umową najmu. Informacje taką można pozyskać od zbywcy nieruchomości, czasami można ją wyczytać z księgi wieczystej. Jakie są konsekwencje nabycia nieruchomości z najemcą, jakie ryzyka się z tym wiążą dla nabywcy o tym poniżej.
Możliwość zbycia lokalu
Zgodnie z art. 678 k.c. § 1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. W myśl powyższego, zbywca może zbyć lokal wraz z najemcą. Wówczas nabywca lokalu wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu lokalu na miejsce zbywcy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 04 grudnia 2012 roku o sygnaturze akt I ACa 717/12 „Brzmienie art. 678 KC wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wynajmującego (wydzierżawiąjącego), gdyż w przepisie mówi się o „wstąpieniu w stosunek najmu”, co zakłada kontynuację stosunku prawnego.[…]”.
Zgodnie z art. 659 k.c. „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Wysokość czynszu jako essentialia negotii jest ściśle określona w umowie najmu, jednakże istnieje możliwość zmiany jej wysokości poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, bądź poprzez zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej. W niniejszym artykule mamy przede wszystkim na względzie umowę najmu lokalu niemieszkalnego zawartą na czas oznaczony.
Zgodnie z art. 659 k.c. „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Wobec powyższego wynajmujący na podstawie zawartej umowy wynajmuje najemcy lokal, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zawierając umowę najmu strony w jej treści określają przedmiot umowy, czynsz najmu, czas trwania umowy, a także możliwość wypowiedzenia umowy wraz ze wskazaniem terminu wypowiedzenia i przyczyn złożenia takiego wypowiedzenia.
Możliwość zawierania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności istnieje w polskim porządku prawnym od niedawna. Ten nowy typ najmu został wprowadzony przede wszystkim na potrzeby Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) oraz funduszy inwestycyjnych. Chociaż konstrukcja najmu instytucjonalnego i konstrukcja najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wykazują pewne podobieństwa względem siebie, to w ogólnym rozrachunku ich cel jest całkowicie odmienny. Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, po jej wygaśnięciu dotychczasowy najemca staje się właścicielem nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu. Najem instytucjonalny z dojściem do własności jest na tyle interesującą konstrukcją, że warto poznać jej podstawowe zasady.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Głównym celem tego rodzaju umowy jest zapewnienie większego bezpieczeństwa prawnego wynajmującemu, przy jednoczesnym zachowaniu odpowiedniego poziomu ochrony dla najemcy. Przy umowie najmu okazjonalnego wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.