Opłata rezerwacyjna czy zawsze jest wymagana?

Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości lub inwestycję w budowę domu, często spotykamy się z pojęciem umowy rezerwacyjnej, a wraz z nią pojęciem opłaty rezerwacyjnej. Są to ważne elementy początkowej fazy transakcji, które zabezpieczają interesy zarówno potencjalnego nabywcy nieruchomości (rezerwującego), jak i sprzedającego (dewelopera).

Co to jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą, która zainteresowana jest ofertą sprzedaży czyli rezerwującym.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. Niemniej, jeżeli rezerwujący ubiega się o kredyt na zakup nieruchomości, czas na jaki została zawarta umowa rezerwacyjna – powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej czy promesy kredytowej. Umowa ta, daje rezerwującemu niezbędny czas na załatwienie formalności związanych ze zbadaniem zdolności kredytowej i uzyskaniem kredytu.

Głównym celem umowy rezerwacyjnej jest zarezerwowanie na określony czas, konkretnej nieruchomości dla rezerwującego. Na czas trwania umowy rezerwacyjnej, nieruchomość objęta  umową rezerwacyjną, wyłączona jest z oferty sprzedaży dewelopera.

Jakie postanowienia powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać kluczowe i szczegółowe informacje dotyczące obu stron umowy, tj. dewelopera oraz rezerwującego, jak i samej nieruchomości. Do najważniejszych elementów umowy rezerwacyjnej należą:

• Dane osobowe lub rejestrowe dewelopera oraz rezerwującego.

W przypadku dewelopera wskazać należy jego pełną nazwa, siedzibę, numer KRS, NIP, Regon oraz wysokość kapitału zakładowego. Jeśli chodzi o rezerwującego wskazać należy: imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer PESEL, numer dowodu osobistego oraz stan cywilny, ustrój majątkowy, numer telefonu oraz adres e-mail.

• Dokładny opis rezerwowanej nieruchomości

Należy dokładnie opisać i sprecyzować przedmiot umowy rezerwacyjnej, tj. nieruchomość wybraną przez rezerwującego z oferty sprzedaży dewelopera. Należy określić powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego lub domu, wskazać układ pomieszczeń, kondygnację (w przypadku lokalu mieszkalnego). Ponadto, należy wskazać adres oraz numer działki na jakiej będzie znajdował się wznoszony budynek, numer księgi wieczystej prowadzonej dla działki oraz sąd prowadzący księgę wieczystą, na której posadowiony zostanie budynek.

• Wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz sposób jej wniesienia

Jeżeli w umowie rezerwacyjnej została przewidziana opłata rezerwacyjna, opłata ta nie może być wyższa niż 1% ceny nieruchomości. Opłata rezerwacyjna najczęściej przekazywana jest przez rezerwującego na rachunek bankowy wskazany przez dewelopera. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny nabycia. Opłata rezerwacyjna zostaje przelana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, jednak nie później niż 7 dni od jej zawarcia.

• Okres, na jaki nieruchomość jest rezerwowana

W umowie wskazać należy na jaki czas umowa rezerwacyjna jest zawierana. Okres obowiązywania umowy rezerwacyjnej jest okresem na jaki nieruchomość zostaje wyłączona z oferty sprzedaży dewelopera.

• Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Ustawa wskazuje w jakich przypadkach deweloper zobowiązany jest zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w wartości nominalnej lub podwójnej wysokości. Zwrot opłaty rezerwacyjnej w wartości nominalnej dotyczy sytuacji nieuzyskania przez rezerwującego pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy kredytowej oraz dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości dotyczy sytuacji nie wykonywania przez dewelopera lub przedsiębiorcę innego niż deweloper zobowiązania wynikającego wprost z umowy rezerwacyjnej bądź sytuacji, w której to deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Jaka jest wysokość opłaty rezerwacyjnej?

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”) wprost wskazuje, iż opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Wprowadzenie ograniczenia co do wysokości opłaty rezerwacyjnej wiąże się z potrzebą minimalizacji ryzyka utraty wpłacanych przez rezerwującego środków.

Czy można w umowie rezerwacyjnej zastrzec, że opłaty rezerwacyjnej nie będzie?

Jak wynika z Ustawy, umowa rezerwacyjna może być ukształtowana w taki sposób, że zawarcie jej nie będzie uzależnione od wniesienia odpowiedniej opłaty rezerwacyjnej. Kwestia ta pozostawiona została stronom do indywidualnych ustaleń. Niemniej, praktyka pokazuje, iż najczęściej umowy rezerwacyjne przewidują opłaty rezerwacyjne w wysokości 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Opracowanie
Klaudyna Jarzec-Koślacz – warszawski prawnik od nieruchomości