Zakup nowego mieszkania lub domu jednorodzinnego to dla wielu osób jedno z najważniejszych życiowych wydarzeń. Procedura odbioru nieruchomości, stanowi kluczowy moment w procesie przekazania nabywcy lokalu czy domu od dewelopera.
Umowy deweloperskie
Umowy deweloperskie pojawiły się w polskim porządku prawnym w 2011 roku. Były odpowiedzią na ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości od deweloperów, a w zasadzie ryzyka związane z kupowaniem tzw. „dziury w ziemi”. Zmiany z 2021 roku wzmocniły jeszcze pozycję nabywcy, chociażby poprzez wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz uregulowanie umów rezerwacyjnych. Zmiany z lipca 2023 roku ograniczyły cesje umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Powyższe stawia przed deweloperami nie lada wyzwania związane z prawidłowym przygotowaniem nie tylko umowy deweloperskiej, ale też prospektu informacyjnego i niezbędnych załączników, jak również umów rezerwacyjnych, które dotychczas cechowała duża swoboda. Każde przedsięwzięcie deweloperskie wymaga indywidualnego podejścia i dobrania odpowiednich rozwiązań, dopasowanych do rodzaju i rozmiaru planowanej inwestycji.
Czytaj dalej…
Ustawa deweloperska określa podstawowe elementy jakie musi zawierać umowa deweloperska. Niemniej jednak lista tych elementów jest dość długa. W przypadku ich braku lub jeśli niektóre postanowienia umowy deweloperskiej nie są zgodne z ustawą deweloperską w ich miejsce wchodzą bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy. Praktyka pokazuje jednak, iż deweloperzy poza postanowieniami wynikającymi z ustawy wprowadzają dodatkowe postanowienia, które nie zawsze są zrozumiałe lub korzystne dla nabywcy. Często zdarza się, iż umowa deweloperska nie zawiera żadnych zabezpieczeń na wypadek niewykonania umowy deweloperskiej przez dewelopera.
Na naszym blogu znajdą Państwo wpisy dotyczące kluczowych elementów umowy deweloperskiej. Nasi warszawscy adwokaci od nieruchomości Opisujemy zagadnienia, na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską. Omawiamy kwestie związane z niedozwolonymi postanowieniami umownymi pojawiającymi się w umowach deweloperskich, wyjaśniamy co stanowi niedozwoloną klauzulę umowną i jakie są możliwości w przypadku, gdy taka klauzula będzie się znajdować w umowie deweloperskiej. Umieszczamy wpisy dotyczące zmian w ustawie deweloperskiej. Komentujemy też praktyczne aspekty związane z zawieraniem umowy deweloperskiej i jej realizacją.
Prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny jest nieodłącznym elementem umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny jest rozbudowanym i obszernym dokumentem. Sporządzenie prospektu informacyjnego jest ustawowym obowiązkiem dewelopera, wynikającym zarówno z ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Stara Ustawa Deweloperska”) oraz ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa Ustawa Deweloperska”).
Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości lub inwestycję w budowę domu, często spotykamy się z pojęciem umowy rezerwacyjnej, a wraz z nią pojęciem opłaty rezerwacyjnej. Są to ważne elementy początkowej fazy transakcji, które zabezpieczają interesy zarówno potencjalnego nabywcy nieruchomości (rezerwującego), jak i sprzedającego (dewelopera). Czytaj dalej
Wzór prospektu informacyjnego zmieniał się na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Pierwszy wzór stanowił załącznik do uchylonej już ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obecnie, od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”/„Nowa ustawa deweloperska”), obowiązuje nowy wzór prospektu. Nowa ustawa deweloperska znacznie poszerzyła treść prospektu, czyniąc go bardziej szczegółowym i nakładając tym samym na dewelopera dodatkowy obowiązek informacyjny wobec potencjalnego nabywcy nieruchomości. Zaznaczyć należy, iż sama treść prospektu na przestrzeni tak szybko zmieniającego się prawa, również musi być nowelizowana. Ostatnia zmiana treści prospektu, miała miejsce wraz ze zmianą ustawy z dnia 27 marca 2023 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, we wrześniu 2023 roku, wobec wprowadzonych do ustawy zmian w przedmiocie procedur planistycznych.
Umowa rezerwacyjna funkcjonowała w obrocie nieruchomościami od dawna. Popularność zyskała wraz ze starą ustawą deweloperską oraz pojawieniem się umowy deweloperskiej. Ustawodawca uregulował ją jednak dopiero w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska określiła zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej przy nabywaniu nieruchomości.
Podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej, zarówno przez dewelopera jak i przez nabywcę, określone zostały w art. 43 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”). Odstąpienie od umowy jest jednostronnym oświadczeniem woli składanym przez jedną ze stron umowy, które dla swej skuteczności nie wymaga zgody drugiej strony. Skutkiem złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest wygaśnięcie umowy z mocą wsteczną, co oznacza, że strony są zobowiązane do wzajemnego zwrotu otrzymanych od siebie świadczeń.
Umowa deweloperska ma charakter czynności prawnej dwustronnie zobowiązującej, co oznacza, że zarówno deweloper jak i nabywca są zobowiązani do spełnienia określonych świadczeń, szczegółowo opisanych w treści umowy deweloperskiej. W przypadku niewywiązywania się przez nabywcę z nałożonych na niego obowiązków, deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera uregulowane zostały w art. 43 ust. 7 i 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”).
Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego to często inwestycja życia, dlatego bezpieczeństwo finansowe nabywców jest niezwykle ważne. W przeszłości, upadłość dewelopera mogła oznaczać utratę wszystkich wpłaconych środków, co było dla wielu osób prawdziwą tragedią. W dniu 01 lipca 2022 roku weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperka tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”).
Umowa deweloperska jest umową nazwaną,która została zdefiniowana wprost w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska to umowa w której, deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości,a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Czy nowe przepisy ograniczą działalność flipperów?
Dnia 16 lipca 2023 roku weszły w życie nowe przepisy w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”), dotyczące przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz innych umów określonych w art. 2 Ustawy Deweloperskiej
