Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna funkcjonowała w obrocie nieruchomościami od dawna. Popularność zyskała wraz ze starą ustawą deweloperską oraz pojawieniem się umowy deweloperskiej. Ustawodawca uregulował ją jednak dopiero w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska określiła zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej przy nabywaniu nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą, która zainteresowana jest ofertą sprzedaży czyli rezerwującym. Na mocy umowy rezerwacyjnej sprzedający zobowiązuje się do czasowego włączenia lokalu lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży.

Czym jest umowa rezerwacyjna i co powinna zawierać?

Umowa rezerwacyjna musi zostać zawarta w formie pisemnej. Nieważna jest umowa rezerwacyjna, w stosunku do której nie została zachowana forma pisemna. Umowa rezerwacyjna standardowo podpisywana jest przed zawarciem umowy deweloperskiej. Na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej rezerwujący powinien mieć możliwość zapoznania się z treścią umowy deweloperskiej. Posiadając umowę rezerwacyjną można rozpocząć procedurę kredytową, czyli złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Do podsiania umowy kredytowej niezbędna będzie jednak umowa deweloperska.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać przede wszystkim:

1. Identyfikacja stron umowy: Dane osobowe lub rejestrowe obu stron (kupującego i sprzedającego), które jasno określają, kto wchodzi w zobowiązania wynikające z umowy. W przypadku Dewelopera powinna być to pełna nazwa, numer KRS, NIP, Regon, wysokość kapitału zakładowego. Jeśli chodzi o Nabywcę będzie to imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL, stan cywilny, ustrój majątkowy, numer telefonu oraz adres e-mail.
2. Przedmiot rezerwacji: Dokładny opis przedmiotu, którego rezerwacja dotyczy. W przypadku nieruchomości powinny to być dane pozwalające na jednoznaczną identyfikację nieruchomości, takie jak adres, numer działki, powierzchnia, numer księgi wieczystej, sąd prowadzący księgę wieczystą tj. opis nieruchomości, na której posadowiony zostanie budynek, w którym to budynku będzie znajdował się czasowo wyłączony ze sprzedaży lokalu, odpowiednio może to dotyczyć czasowo wyłączonego ze sprzedaży domu jednorodzinnego. Najważniejsze jest określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
3. Cena przedmiotu rezerwacji:Cena uzgodniona przez strony powinna być jasno i precyzyjnie określona. Cenę należy wyrazić w złotych polskich lub walucie obcej. Cena powinna być ceną brutto, zawierającą w sobie podatek od towarów i usług.
4. Wysokość opłaty rezerwacyjnej: Deweloper może pobierać opłatę rezerwacyjną, ale nie musi. Jeżeli opłata zostanie przewidziana to nie może być wyższa niż 1% ceny nieruchomości. Opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny nabycia.
5. Postanowienia dotyczące zwrotu opłaty rezerwacyjnej: W przypadkach określonych w ustawie opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w nominalnej lub podwójnej wysokości. Dotyczy to sytuacji nieuzyskania przez rezerwującego pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy kredytowej, nie wykonywania przez dewelopera lub przedsiębiorcę innego niż deweloper zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej czy też dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
6. Termin: Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. Zawsze czas, na jaki została zawarta umowa rezerwacyjna powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub promesy decyzji kredytowej.
7. Postanowienia końcowe: Inne kwestie, takie jak sposób rozstrzygania ewentualnych sporów, wybór prawa właściwego dla umowy, czy też ustalenia dotyczące kosztów transakcji.
8. Załączniki: Mogą to być mapy, rysunki techniczne, specyfikacje czy inne dokumenty związane z nieruchomością takie jak kopia pozwolenia na budowę mapa zagospodarowania terenu, kopia wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej, rzut Lokalu z określeniem powierzchni Lokalu i układu pomieszczeń,standard wykończenia lokalu.

Znaczenie i Funkcje

Znaczenie i funkcje umowy rezerwacyjnej są istotne zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego. Oto główne z nich:

• Pewność i Bezpieczeństwo: Daje obu stronom pewność obrotu nieruchomościami. Jest to niezwykle istotna w związku z dużym wzrostem cen nieruchomości, dynamicznie zmieniającym się rynkiem oraz zdarzeniami zewnętrznymi takimi jak COVID czy wojna na Ukrainie. Kupujący ma pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu przez okres rezerwacji, a sprzedający otrzymuje potwierdzenie poważnych zamiarów kupującego.
• Zapewnienie czasu na dopełnienie formalności: Często zawarcie umowy deweloperskiej wymaga czasu, na przykład na uzyskanie niezbędnych dokumentów, załatwienie finansowania w postaci kredytu na zakup czy przeprowadzenie dodatkowych analiz lub ekspertyz. Umowa rezerwacyjna daje stronom czas na uporządkowanie tych kwestii bez ryzyka utraty możliwości sfinalizowania transakcji.
• Wstępne ustalenie warunków transakcji: Dzięki umowie rezerwacyjnej strony mogą wstępnie ustalić kluczowe warunki przyszłej umowy, co może ułatwić i przyspieszyć proces jej negocjacji i zawarcia.
• Funkcja psychologiczna: Umowa rezerwacyjna ma także aspekt psychologiczny – zobowiązanie się finansowo poprzez wpłatę kwoty rezerwacyjnej zwiększa zaangażowanie obu stron w finalizację transakcji.
• Możliwość testowania rynku: Dla sprzedającego, zwłaszcza dewelopera, umowy rezerwacyjne mogą służyć do testowania rynku, pozwalając ocenić zainteresowanie danym produktem i ewentualnie dostosować strategię marketingową lub cenową.
• Funkcja organizacyjna: W przypadku projektów deweloperskich umowy rezerwacyjne pozwalają na lepszą organizację procesu sprzedaży, np. poprzez planowanie harmonogramu budowy w zależności od liczby zarezerwowanych jednostek.

Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna jest dokumentem, który wymaga starannego przygotowania i analizy. Zawsze warto skorzystać z usług doświadczonego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, który pomoże zrozumieć wszystkie jej elementy i ewentualne pułapki. Jest to kluczowe dla uniknięcia późniejszych problemów prawnych czy finansowych. Nie każda umowa rezerwacyjna jest standardowa, ponieważ dużo zależy od etapu na jakim znajduje się inwestycja. Dlatego ważne jest, aby zrozumieć wszystkie jej aspekty przed podpisaniem, tak aby umowa rezerwacyjna był zgodna z obowiązującym prawem i chroniła interesy obu stron.

O cesji umowy rezerwacyjnej można poczytać na naszym blogu we wpisie zmiany w ustawie deweloperskiej weszły w życie dnia 16 lipca 2023 roku.

Prawnik od spraw spadkowych Warszawa – zerknij na całkowitą ofertę i cennik.