Roszczenie użytkownika wieczystego o sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to prawo użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zazwyczaj nieruchomości te były oddawane w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat z obowiązkiem ponoszenia corocznej opłaty. W dniu 31 sierpnia 2023 roku weszły w życie „przepisy epizodyczne” wprowadzające roszczenie użytkownika wieczystego o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Przepisy te wprowadzone zostały ustawą z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”).

Żądanie sprzedaży

Zgodnie z art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wprowadzonym Nowelizacją, użytkownik wieczysty w terminie 12 miesięcy od dnia wejście w życie Nowelizacji, czyli od dnia 31 sierpnia 2023 roku, może wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz. Termin na złożenie żądania upłynie zatem z dniem 31 sierpnia 2024 roku. Wskazany termin jest terminem, w którym należy wystąpić z odpowiednim żądaniem. Czas trwania samej procedury nie jest w żaden sposób powiązany ze wskazanym okresem. Żądania mogą składać zarówno osoby fizyczne, w tym również przedsiębiorcy, jak i osoby prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które posiadają zdolność prawną. Wniosek oraz wymagane oświadczenia muszą być podpisane przez wszystkich użytkowników wieczystych. Wniosek nie podlega żadnej opłacie. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z mocy prawa wygasa dotychczas ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Wyłączenia

Nowe przepisy mają zastosowanie do gruntów zabudowanych, w tym zabudowanych na cele usługowe, magazynowe czy przemysłowe. Nowelizacja przewiduje jednak pewne sytuacje, kiedy skorzystanie z nowej regulacji jest wyłączone. Użytkownik wieczysty nie może skorzystać z roszczenia o wykup jeżeli:

nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku;
użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
nieruchomość położona jest na terenie portów i przystani morskich;
grunt wykorzystywany jest na prowadzenie rodzinnego ogródka działkowego;
nieruchomość gruntowa jest niezabudowana.

Brak jest również możliwości sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w przypadku gdy toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Ustalenie ceny nieruchomości

Nowelizacja wprowadziła również nowe zasady odpłatności za nabycie gruntu. Sposób ustalania ceny uzależniony jest od tego czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego oraz czy cena zostanie zapłacona jednorazowo czy w ratach.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa cena ustalana jest:

w przypadku jednorazowej zapłaty ceny – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
w przypadku zapłaty ceny w ratach – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego:

cena nie może być niższa niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
właściwe organy jednostek samorządu terytorialnego w terminie do dnia 31 grudnia 2023 roku zobowiązane były do ustalenia w drodze uchwały szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiązania organów wykonawczych do indywidualnego określenia tych warunków w drodze zarządzenia. W przypadku gdy szczegółowe warunki nie zostały uchwalone, stosuje się zasady przewidziane dla ustalenia ceny sprzedaży w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.

Bonifikaty

Nowelizacja wprowadziła możliwość uzyskania bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości w odniesieniu do szczególnej kategorii użytkownika wieczystego. W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bonifikata udzielana jest osobie fizycznej:

w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem 16 roku życia
zamieszkującej z osobą wskazana w pkt a powyżej lub będącej jej opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym;
będącej członkiem rodziny wielodzietnej, czyli liczącej więcej niż 3 dzieci.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego właściwy organ udziela bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu na podstawie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku. Uchwała powinna uwzględniać następujące sytuacje i okoliczności:

realizację przez użytkownika wieczystego celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej oraz potrzeb społeczności lokalnej;
długość okresu trwania użytkowania wieczystego;
terminową realizację celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w szczególności terminową zabudowę;
brak zaległości w regulowaniu zobowiązań z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości.

Stosowanie przepisów o pomocy de minimis

W odniesieniu do umów sprzedaży gruntów zawieranych z użytkownikami wieczystymi, którzy nieruchomość wykorzystują do prowadzenia działalności gospodarczej, stosuje się przepisy o pomocy de minimis. Konieczne jest zatem spełnienie warunków udzielenia pomocy określonych we właściwych przepisach Unii Europejskiej. Za dzień udzielenia pomocy uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży. Różnica między wartością nieruchomości gruntowej a ceną obliczoną zgodnie z zasadami określonymi w Nowelizacji jest uznawana za wartość udzielonej pomocy publicznej. Jeżeli udzielona pomoc publiczna przekroczy limit pomocy de minimis, pomoc udzielana jest do tego limitu i stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej za podstawę ustalenia jej ceny. W umowie sprzedaży określana jest wysokość dopłaty. Dopłata może zostać uiszczona jednorazowo lub może zostać rozłożona na maksymalnie 20 rocznych raty. W przypadku rozłożenia dopłaty na raty, raty będą oprocentowane według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z Komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.

Nowelizacja przepisów umożliwiająca przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest odpowiedzią na potrzeby stabilizacji i uproszczenia stosunków prawnych w obszarze nieruchomości. Proces ten umożliwia użytkownikowi wieczystemu uzyskanie prawa własności nieruchomości gruntowej, której dotychczas był użytkownikiem wieczystym i stanowi ważny krok w kierunku harmonizacji systemu prawnego dotyczącego nieruchomości w Polsce. Warto jednak pamiętać, że proces przekształcenia wymaga spełnienia określonych wymogów i przestrzegania procedur, dlatego zaleca się konsultację z prawnikiem od nieruchomości z Warszawy, aby zapewnić prawidłowość i skuteczność całego procesu.

Prawnik od spraw spadkowych Warszawa – koniecznie zapoznaj się z pełną ofertą i aktualnym cennikiem usług.