Co się bada w due diligence nieruchomości?

Due diligence, czyli należyta staranność, to proces analizy i weryfikacji różnych aspektów związanych z nieruchomością, który jest przeprowadzany zazwyczaj przed dokonaniem transakcji kupna-sprzedaży. Jest to kluczowy etap, który pozwala potencjalnemu nabywcy na dokładne zrozumienie stanu prawnego, technicznego, finansowego oraz komercyjnego nieruchomości. Obszerność badania stanu prawnego nieruchomości zależy od nabywcy oraz planowanej inwestycji na nieruchomości. Badanie stanu prawnego nieruchomości można przeprowadzić początkowo w formule key-findings, a następnie poszerzyć badanie albo od razu zrobić pełne i kompleksowe badanie. Wszystko zależy też od zidentyfikowanych ryzyk oraz ich znaczenia dla transakcji i możliwości ich zminimalizowania. Poniżej przykładowy opis elementów badanych w ramach due diligence nieruchomości.

Analiza prawna (Legal Due Diligence)

W ramach analizy prawnej, prawnicy dokładnie sprawdzają wszystkie aspekty prawne związane z nieruchomością, w tym w szczególności:

Tytuł prawny – czyli tzw. podstawę nabycia nieruchomości mającą na celu sprawdzenie czy sprzedający jest faktycznym właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej oraz mającą na celu sprawdzenie czy w podstawie nabycia nie znajdują się postanowienia, które mogłyby wpłynąć na obowiązki nabywcy lub stanowić dodatkowe obciążenia dla nieruchomości.
Księga wieczysta – szczegółowa analiza wpisów w księdze wieczystej w celu wykrycia obciążeń, hipotek, służebności, czy innych ograniczeń. Rekomendowane jest nieograniczanie się do badania samej treści odpisu z księgi wieczystej, ale również badanie akt księgi wieczystej tj. zgromadzonych w sądzie dokumentów dotyczących danej nieruchomości.
Plan zagospodarowania przestrzennego – sprawdzenie, czy istnieje, a co za tym idzie jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na danej nieruchomości. Jedynie dla przykładu, ponieważ przypadków może być wiele, weryfikacji podlega czy na nieruchomości można wybudować dom jednorodzinny mieszkalny czy dom jednorodzinny mieszkalny z usługami w parterze.

Zgodność dokumentacji z rzeczywistością – weryfikacja, czy nieruchomość posiada wszystkie wymagane pozwolenia, np. na budowę, użytkowanie czy zgodę na zmianę sposobu użytkowania oraz decyzje środowiskowe, o ile były wymagane. Następnie weryfikacja, czy istniejąca dokumentacja techniczna (projekty budowlane, pozwolenia na budowę, dzienniki budowy, atesty i certyfikaty) jest kompletna i zgodna ze stanem faktycznym.

Umowy związane z nieruchomością – analiza umów najmu, dzierżawy, serwisu, zarządzania nieruchomością, aby zrozumieć zobowiązania i prawa wynikające z tych umów, jak również możliwość ich wcześniejszego wypowiedzenia lub renegocjowania.
Zgodność z prawem – upewnienie się, że nieruchomość i jej użytkowanie są zgodne z obowiązującymi przepisami np. prawa budowlanego, środowiskowego czy przeciwpożarowego.

Analiza finansowa (Financial Due Diligence)

W ramach analizy finansowej przeprowadza się przegląd wszelkich aspektów finansowych związanych z nieruchomością:

Analiza kosztów i przychodów – badanie struktury kosztów utrzymania nieruchomości oraz jej zdolności generowania przychodów, np. z wynajmu czy dzierżawy. Weryfikacji możliwości optymalizacji kosztów np. poprzez wymianę instalacji.
Wycena nieruchomości – określenie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie różnych metod wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności remontów i napraw niezbędnych do przeprowadzenia albo spodziewanych w najbliższej przyszłości.
Historia podatkowa – sprawdzenie, czy wszystkie należności podatkowe związane z nieruchomością zostały uregulowane. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste sprawdzenie czy opłata z tytułu użytkowania wieczystego została uregulowana. Jeśli doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność to weryfikacja czy uiszczona została opłata z tytułu przekształcenia.

Analiza techniczna (Technical Due Diligence)

Analiza techniczna, znana także jako Technical Due Diligence (TDD), jest kluczowym elementem procesu należytej staranności w kontekście nieruchomości. Jej celem jest szczegółowe zbadanie stanu technicznego nieruchomości, aby ocenić jej jakość, bezpieczeństwo oraz potrzeby inwestycyjne. Oto kluczowe obszary, które są badane w ramach Technical Due Diligence:

Inspekcja konstrukcyjna: sprawdzenie stanu konstrukcji budynku, w tym fundamentów, ścian nośnych, stropów, dachu i innych kluczowych elementów konstrukcyjnych.
Instalacje budynkowe: ocena stanu instalacji elektrycznych, grzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, hydraulicznych, gazowych i innych systemów technicznych.
Materiały budowlane: identyfikacja materiałów użytych do budowy i wykończenia oraz ocena ich stanu i trwałości.
Historia remontów i konserwacji: analiza przeprowadzonych prac remontowych i konserwacyjnych, ich regularności oraz jakości wykonania, ze szczególnym uwzględnieniem wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń.
Bezpieczeństwo i przepisy ochrony przeciwpożarowej

Systemy bezpieczeństwa: ocena systemów alarmowych, monitoringu, ochrony przeciwpożarowej oraz innych środków bezpieczeństwa.
Zgodność z przepisami: sprawdzenie, czy nieruchomość spełnia obowiązujące normy i przepisy, szczególnie w zakresie ochrony przeciwpożarowej.

Warunki środowiskowe i energetyczne

Ocena efektywności energetycznej: analiza izolacji termicznej, systemów ogrzewania i chłodzenia, a także oświetlenia pod kątem wydajności energetycznej. Weryfikacja czy jest świadectwo charakterystyki energetycznej.
Raporty środowiskowe i geologiczne: ocena ryzyka związanego z zanieczyszczeniami gruntu, wody, obecnością azbestu lub innych szkodliwych substancji.

Stan techniczny terenów zewnętrznych

Infrastruktura zewnętrzna: analiza stanu dróg dojazdowych, parkingów, chodników, terenów zielonych i innych elementów infrastruktury zewnętrznej. W ramach badania prawnego przeprowadza się dokładną analizę dostępu do drogi publicznej.
Drenaż i odprowadzanie wód: ocena systemów kanalizacyjnych oraz zdolności terenu do efektywnego odprowadzania wód opadowych i roztopowych. Identyfikuje się ryzyka związane z możliwością zalewania nieruchomości sąsiednich.

W ramach due diligence nieruchomości kancelaria przeprowadza jedynie analizę prawną czyli legal due diligence. Do przeprowadzenia pozostałych, a wymienionych powyżej analiz, niezbędne jest skorzystanie z wsparcia innych ekspertów. Oczywiście nie wszystkie analizy są konieczne do przyprowadzenia. Wszystko zależy od danej nieruchomości. Zupełnie inaczej badane będą nieruchomości podmiejskie, a już zupełnie inaczej nieruchomości przemysłowe. Inne potrzeby będzie miał inwestor prywatny zamierzający wybudować na nieruchomości dom jednorodzinny na własne potrzeby mieszkaniowe, a inne inwestor zamierzający zakupić centrum handlowe czy kamienicę.

Prawnik nieruchomosci z Warszawy —> Spójrz na Ofertę! <— Warszawski prawnik do spraw spadkowych