Jak postąpić kiedy w trakcie trwania rękojmi sprzedamy nieruchomość innemu nabywcy?
Zgodnie z art. 556 KC „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”. W myśl przepisu, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi obejmuje dwa rodzaje wad: fizyczne i prawne. Wada fizyczna rzeczy uregulowana została w art. 5561 KC, natomiast wada prawna – w art. 5563 KC. Ustawodawca nie definiuje samego pojęcia wady. Zgodnie z art. 556 KC to sprzedawca jest odpowiedzialny za wady rzeczy względem kupującego. Legitymację czynną posiada więc wyłącznie kupujący, a legitymację bierną – sprzedawca.
Natomiast, co w przypadku kiedy sprzedamy nieruchomość innemu nabywcy w trakcie trwania rękojmi? Komu wówczas przysługuje legitymacja czynna, a komu legitymacja bierna?
Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy podejmując uchwałę w składzie siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 5 lutego 2004 roku o sygnaturze akt III CZP 96/03 wskazując „Sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad”.
W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego wskazuje się że cyt. „Podstawowym warunkiem zaistnienia tej odpowiedzialności jest zawarcie umowy (w rozważanym przypadku umowy sprzedaży) oraz jej nienależyte wykonanie w postaci wydania rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa w rozumieniu art. 556 KC. Po stronie kupującego rękojmia kreuje uprawnienia, których realizacja pozwala przywrócić ekwiwalentność świadczeń pomiędzy stronami umowy sprzedaży. Rękojmia powstaje z mocy prawa, gdy spełnione zostaną przesłanki przewidziane w ustawie, skoro jednak jedną z nich jest zawarcie umowy sprzedaży, a następnie nienależyte jej wykonanie, nie ulega wątpliwości, że jest to instytucja ściśle związana z tą umową. Rękojmię, a także wynikające z niej uprawnienia należy więc wiązać ze stosunkiem prawnym, którego źródłem jest umowa sprzedaży. W konsekwencji uznać trzeba, że uprawnienia z rękojmi przysługują kupującemu tylko względem sprzedawcy, z którym pozostaje on w stosunku zobowiązaniowym wynikającym z umowy sprzedaży. Przejście tych uprawnień na inne osoby musi mieć wobec tego wyraźną podstawę bądź w przepisach ustawy, bądź w ważnej czynności prawnej pomiędzy uprawnionym a dalszym nabywcą rzeczy wadliwej.
Z przytoczonych względów nie może być uznany za uzasadniony pogląd, że uprawnienia z rękojmi związane są z prawem własności rzeczy, w związku z czym wraz z jej przeniesieniem przechodzą na kolejnego nabywcę […]
Wobec powyższego, należy stwierdzić, że pomimo faktu sprzedaży nieruchomości kolejnemu nabywcy, w świetle prawa, to pierwotnemu kupującemu (pierwszemu) przysługiwać będzie uprawnienie z rękojmi i to on będzie posiadał legitymację czynną, w stosunku do pierwotnego sprzedającego (dewelopera), który będzie posiadł legitymację bierną.
Natomiast, pierwszy kupujący może przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad w drodze umowy. Wówczas będzie mógł korzystać z powyższych uprawnień.
Adwokat od spraw spadkowych Warszawa – Spójrz na Ofertę!
