Nadchodzą zmiany w prawie budowlanym

Dnia 19 września 2020 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020, poz. 471) („Nowelizacja”). Zmiany m. in dotyczą definicji obszaru oddziaływania obiektu, projektu budowlanego i istotnych odstąpień od projektu budowlanego, ważności pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie, legalizacji samowoli budowlanej. Założeniem wprowadzonych zmian jest uproszczenie procesu inwestycyjno – budowlanego, co powinno znacząco wpłynąć na jego szybkość. Ważnym aspektem wprowadzonych zmian jest również zapewnienie większej stabilności decyzji administracyjnych podejmowanych w procesie inwestycjo – budowlanym. Czas pokaże czy wprowadzone zmiany będą rewolucją w prawie budowlanym czy kosmetyką. Inwestorzy i organy administracji w praktyce zweryfikują czy wprowadzone zmiany sprostały założeniom i stanowią zastrzyk energii dla nowych inwestycji na rynku budowlanym.

Obszar oddziaływania obiektu

Zgodnie z art. 1 pkt. 1 Nowelizacji przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Nowe brzmienie przepisu regulującego wyznaczanie obszaru oddziaływania obiektu oznacza, że pod uwagę należy wziąć tylko i wyłączenie przepisy związane z zabudową terenu, w szczególności przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu niż zabudowa, przykładowo takie jak hałas czy zapach, nie mieszczą się w powyższej definicji. Znikają zatem niezdefiniowane kryteria oddziaływania na zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. Sąsiadom nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja trudniej będzie uzyskać przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Oznacza to, iż dotychczas blokowane przez sąsiadów inwestycje mogą przyśpieszyć.

Mniejsze wymagania dotyczące projektu budowlanego

Dotychczas projekt budowany był jednolitym dokumentem zawierającym elementy zagospodarowania działki, projekt architektoniczny budowlany oraz projekt techniczny. Jak stanowi art. 1 pkt. 15 ppkt. b. Nowelizacji projekt budowlany został rozdzielony na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Część pierwsza czyli projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, ma obejmować określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich oraz informację o obszarze oddziaływania obiektu. Część druga czyli projekt architektoniczno – budowlany ma obejmować układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych, charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych, opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, charakterystykę ekologiczną, informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym oraz postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych, jeżeli zostało wydane. Część trzecia czyli projekt techniczny ma obejmować projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków, projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych oraz inne opracowania projektowe. Dodatkowo w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych Dwie pierwsze części niezbędne będą w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę, ostatnia dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Ponadto, zmniejszy się także liczba egzemplarzy projektu przedkładanych do organu z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę z dotychczasowych czterech do trzech, o czym mówi art. 1 pkt. 33 Nowelizacji.

Nieważność decyzji o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwolenie na użytkowanie

W myśl art. 1 pkt. 21 Nowelizacji nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Podobnie art. 1 pkt. 48 Nowelizacji stanowi, że nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Powyższe zmiany mają na celu zwiększenie trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie, a tym samym zabezpieczenie inwestora. Powstaje jednak pytanie czy termin 5 letni będzie wystraczający do stwierdzenia ewentualnych wad decyzji. Na pewno może to zmniejszyć ilość długotrwałych i nierzadko bardzo skomplikowanych dowodowo procedur naprawczych, albowiem kolejni nabywcy zazwyczaj mają problemy z dotarciem do pierwotnej dokumentacji budowlanej.

Legalizacja samowoli budowlanej

Uproszczone postępowanie legalizacyjne, zgodnie z art. 1 pkt. 37 Nowelizacji, w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, będzie dostępne dla wszystkich obiektów budowlanych, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Głównym wymogiem uproszczonego postępowania legalizacyjnego, dotyczącego samowoli budowlanych, będzie przedłożenie w toku postępowania oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Organ nie będzie badał zgodności obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo właściciele nie będą obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która niejednokrotnie stanowiła barierę finansową do przeprowadzenia legalizacji. Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie niezwykle korzystne dla właścicieli, którzy z uwagi na upływ czasu nie mogą odnaleźć żadnej dokumentacji dotyczącej posadowionego na nieruchomości obiektu budowlanego. Dlatego też ograniczenia czasowego do 20 lat wprowadzonego Nowelizacją nie należy oceniać negatywnie. Kolejnym ograniczeniem w skorzystaniu z uproszczonego postępowania legalizacyjnego będzie brak możliwości wszczęcia postępowania w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano decyzje o nakazie rozbiórki przed dniem wejścia w życie Nowelizacji.

Podsumowanie

Artykuł stanowi omówienie tylko kilku kluczowych zmian. Niewątpliwie nowelizacja prawa budowlanego, która wchodzi w życie już we wrześniu tego roku jest bardzo dużą nowelizacją, bo obejmuje ponad 50 przepisów samej ustawy prawo budowlane, a także szeregu innych ustaw. Zmianie ulegają też przepisy przeciwpożarowe oraz przepisy dotyczące przyłączy wodnokanalizacyjnych. Inny będzie też katalog obiektów, których budowa nie będzie wymagała uzyskania zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej tj. zarówno pozwolenia na budowę jak i zgłoszenia, a będzie to dotyczyło m.in. paczkomatów, bankomatów czy parkometrów. Inaczej wyglądać ma również karanie za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia.

Prawnik nieruchomości z Warszawy – sprawdź dokładną ofertę usług i aktualny cennik.

Opracowanie:
Klaudyna Jarzec-Koślacz – warszawski prawnik od spraw spadkowych

Artykuł opublikowanego w numerze 08/196/2020 Gazety Małych i Średnich Przedsiębiorstw.

Bezpłatne wydanie Gazety Małych i Średnich Przedsiębiorstw można pobrać pod poniższym linkiem:

https://biznes2biznes.com/materialy/GazetaMSP_08-2020/GazetaMSP_08_2020.pdf