Zaległości czynszowe z tytułu najmu lokalu – czy można za nie trafić do KRZ lub KRD?

Najemca lokalu nie płaci wynajmującemu czynszu, do czego zobowiązał się w umowie. W takiej sytuacji wynajmujący może oczywiście dochodzić zapłaty na drodze cywilnoprawnej, wysyłając wezwania do zapłaty, pozywając najemcę, a po wydaniu orzeczenia przez sąd i jego prawomocności kierować sprawę do postępowania egzekucyjnego. Czasem wynajmujący „straszą” też niepokornych najemców, że informacje o ich długach zostaną umieszczone w Krajowym Rejestrze Zadłużonych lub Krajowym Rejestrze Długów. Czy najemca faktycznie może tam trafić? A jeśli tak, to jeszcze przed wyrokiem sądu, czy dopiero po?

Krajowy Rejestr Zadłużonych („KRZ”) to jawny, państwowy rejestr prowadzony przez Ministra Sprawiedliwości. Umieszcza się tam m.in. informacje o osobach, wobec których była prowadzona egzekucja sądowa lub administracyjna i została ona umorzona z powodu jej bezskuteczności. Innymi słowy, informacje o naszym dłużniku-najemcy mogą znaleźć się w KRZ, jednakże dopiero po prawomocnym wyroku sądu, po przeprowadzanym postępowaniu egzekucyjnym i dopiero wtedy, kiedy egzekucja zostanie umorzona z powodu jej bezskuteczności.

Zupełnie czymś innym jest Krajowy Rejestr Długów. Jest to jedno z biur informacji gospodarczych działających w Polsce, prowadzone przez prywatne przedsiębiorstwo, jakim jest Krajowy Rejestr Długów Biuro Informacji Gospodarczej S.A. („KRD”). Podstawą jego działania jest ustawa z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych. Do tego rejestru jest znacznie łatwiej trafić niż do KRZ. Każdy wierzyciel może przekazać do biura informacje gospodarcze o zobowiązaniu dłużnika dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego np. nakazu zapłaty zaopatrzonego w klauzulę wykonalności czy wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Niektórzy wierzyciele będący osobą fizyczną wykonującą działalność gospodarczą, osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej mogą też umieścić dane o dłużniku jeszcze przed uzyskaniem tytułu wykonawczego. Przedkładając to na sytuację najemcy, który nie płaci czynszu – każdy wynajmujący może wpisać nierzetelnego najemcę do KRD, jednak dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego. Jeśli jednak najemca wynajmuje lokal od przedsiębiorcy, który wynajmuje lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, może trafić do KRD jeszcze przed uzyskaniem przez wierzyciela tytułu wykonawczego.

Warunki pozwalające na dokonanie wpisu do KRD

Poniżej omówione zostają warunki jakie muszą być spełnione aby wynajmujący będący wierzycielem mógł przekazać do biura informacje gospodarcze informacje o zobowiązaniu dłużnika.

• jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną wykonującą działalność gospodarczą, osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, a najemca jest wobec niego konsumentem, wymagane jest, aby zobowiązanie powstało w związku z określonym stosunkiem prawnym np. w tym przypadku jest to umowa najmu lokalu, łączna kwota wymagalnych zobowiązań dłużnika wynosiła co najmniej 200 złotych oraz były one wymagalne od co najmniej 30 dni, ponadto aby upłynął co najmniej miesiąc od wysłania przez wierzyciela listem poleconym albo doręczenia dłużnikowi do rąk własnych wezwania do zapłaty, zawierającego ostrzeżenie o zamiarze przekazania danych do biura, z podaniem firmy i adresu siedziby tego biura, oraz nie upłynęło 6 lat od dnia wymagalności zobowiązania, a w przypadku roszczeń stwierdzonych prawomocnym orzeczeniem sądu nie upłynęło 6 lat od dnia stwierdzenia roszczenia;
• jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną nie wykonującą działalności gospodarczej wymagane jest, aby zobowiązanie zostało stwierdzone tytułem wykonawczym, upłynęło co najmniej 14 dni od wysłania przez wierzyciela listem poleconym albo doręczenia dłużnikowi do rąk własnych, na adres do doręczeń wskazany przez dłużnika, a jeżeli dłużnik nie wskazał takiego adresu – na adres miejsca zamieszkania, siedziby lub miejsca wykonywania działalności gospodarczej albo na adres do doręczeń elektronicznych wpisany do bazy adresów elektronicznych, pisma, zawierającego ostrzeżenie o zamiarze przekazania danych do biura z podaniem firmy i adresu siedziby tego biura, wierzyciel przekazał do biura informację określającą dane organu orzekającego, datę wydania i sygnaturę tytułu wykonawczego stwierdzającego to zobowiązanie oraz nie upłynęło 6 lat od dnia stwierdzenia zobowiązania prawomocnym orzeczeniem sądu lub innego organu powołanego do rozpoznawania spraw danego rodzaju albo orzeczeniem sądu polubownego, ugodą zawartą przed sądem albo sądem polubownym albo ugodą zawartą przed mediatorem i zatwierdzoną przez sąd;
• jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną wykonującą działalność gospodarczą, osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, a najemca nie jest wobec niego konsumentem, wymagane jest, aby zobowiązanie powstało w związku z określonym stosunkiem prawnym (np. umową najmu lokalu), łączna kwota wymagalnych zobowiązań dłużnika wynosiła co najmniej 500 złotych oraz były one wymagalne od co najmniej 30 dni, a także aby upłynął co najmniej miesiąc od wysłania przez wierzyciela listem poleconym albo doręczenia dłużnikowi do rąk własnych wezwania do zapłaty, zawierającego ostrzeżenie o zamiarze przekazania danych do biura, z podaniem firmy i adresu siedziby tego biura.

Wpis do KRD – jak bronić wpisana osoba może bronić się przed nieuczciwym wpisem

Czasem zdarza się, że przedmiotem wpisu do rejestru dłużników jest wierzytelność sporna. Jeśli dłużnik nie zgadza się z wysokością lub w ogóle z istnieniem długu, który został wpisany do rejestru dłużników przez wierzyciela, ma prawo się temu sprzeciwić. W takiej sytuacji, dłużnik od razu po otrzymaniu od wierzyciela wezwania do zapłaty zawierającym ostrzeżenie o zamiarze przekazania danych do biura może zgłosić wierzycielowi sprzeciw wobec zamiaru przekazania informacji do biura. Wierzyciel, który nie uwzględnia sprzeciwu dłużnika i mimo wszystko decyduje się na przekazanie informacji do biura, ma obowiązek zawrzeć te dane w informacji gospodarczej przekazanej do biura. Po tym jak nastąpi ujawnienie informacji gospodarczej, dłużnik ma prawo wnieść do biura sprzeciw, w którym musi udokumentować okoliczności uzasadniające sprzeciw.  W przypadku gdy wyżej opisane czynności nie doprowadzą do usunięcia informacji gospodarczej, dłużnik może skierować do sądu pozew o ustalenie nieistnienia zobowiązania. Orzeczenie stwierdzające nieistnienia zobowiązania będzie podstawą do żądania usunięcia informacji.

Konsekwencje dla wierzyciela w przypadku nieusunięcia wpisu z KRD

W przypadku całkowitego wykonania zobowiązania przez dłużnika lub wygaśnięcia zobowiązania, na wierzycielu spoczywa obowiązek niezwłocznego, nie później jednak niż w terminie 14 dni, wystąpienia do biura, któremu przekazał dane o zobowiązaniu, z żądaniem aktualizacji informacji gospodarczych. Jeżeli mimo istnienia takiego obowiązku, wierzyciel nie złoży wniosku o usunięcie wpisu, grozi mu grzywna w wysokości do 30 000 zł. Takiej samej grzywnie podlega również osoba, która przekazała do biura nieprawdziwe informacje gospodarcze. Dodatkowo, jeżeli wierzyciel nie wywiąże się z obowiązku i nie usunie wpisu, lub gdy brak jest podstaw do ujawniania takich informacji gospodarczych, dłużnik może dochodzić obrony swoich praw w postępowaniu sądowym w sprawie o zaniechanie naruszenia jego dóbr osobistych takich jak dobre imię czy renoma.

Prawnik do spraw spadkowych z Warszawy – zerknij na dokładną ofertę i cennik poszczególnych usług.

Opracowanie:
Emilia Miśkiewicz – prawnik nieruchomości Warszawa