Zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Mimo postulatów zgłaszanych do Ministra Rozwoju i Technologii, ze strony wielu organizacji, o przesunięcie terminu wejścia w życie Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 27 października 2023 roku („Rozporządzenie”), termin nie został przesunięty. Nowe przepisy zaczną obowiązywać od dnia 01 kwietnia 2024 roku. Nadchodzące zmiany najbardziej odczują deweloperzy oraz nabywcy mieszkań, ponieważ należy się spodziewać, że zmiany skutkować będą wzrostem cen mieszkań.

Jako prawnik nieruchomości Warszawa na bieżąco monitorujemy zmiany w przepisach.

Cele zmian przepisów

Celem zmiany przepisów jest zwalczanie negatywnych praktyk budowlanych, określanych mianem „patodeweloperki”. Termin ten odnosi się do działań deweloperów, które skupiają się na maksymalizacji zysków kosztem jakości architektury, zdrowego rozsądku, a nierzadko także przestrzegania obowiązujących norm. Problemy związane z „patodeweloperką” obejmują między innymi zbyt bliskie odstępy między wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, nadmierny hałas, niewygodne balkony, małe place zabaw zlokalizowane w nieatrakcyjnych miejscach, a także nadmiar betonu w przestrzeniach miejskich. Aby temu zaradzić, Ministerstwo Rozwoju i Technologii podjęło działania mające na celu uregulowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych tak, by zwiększyć komfort przyszłych mieszkańców, jednocześnie uwzględniając interesy deweloperów.

Warto dodać, zmiana przepisów nie będzie dotyczyła tylko inwestycji deweloperskich. Nowe przepisy obejmować będą także spółdzielnie mieszkaniowe, czy gminy.

Zwiększenie odległości budynków

Zmiany w przepisach dotyczą m.in. zwiększenia odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad cztery kondygnacje nadziemne od granicy działki sąsiedniej. Dotychczas, odległość budynku od granicy działki sąsiedniej w przypadku ściany z oknami wynosiła 4 metry, a w przypadku ściany bez okien 3 metry. Zgodnie z nowymi przepisami odległość będzie musiała wynosić co najmniej 5 metrów, niezależnie od tego, czy budynek będzie zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki, czy też nie. Dodatkowo, odległość od granicy działki budowlanej do balkonu w takim budynku nie będzie mogła być mniejsza niż 3 metry. Zachowanie wskazanych odległości nie będzie wymagane, w przypadku gdy działka sąsiednia będzie działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Celem omawianych zmian jest zmniejszenie zagęszczenia zabudowy, wyeliminowanie sytuacji, gdzie budynki są budowane w zbyt bliskiej odległości od siebie. Regulacja ma na celu zapewnienie większej prywatności mieszkańcom sąsiadujących budynków.

Zwiększenie odległości budynków produkcyjnych lub magazynowych od budynków mieszkalnych

Nowelizacja przepisów określiła, iż odległość budynku produkcyjnego lub magazynowego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2 od ściany istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego musi wynosić co najmniej 30 metrów. Zasada ta będzie miała również zastosowanie do projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo dokonane zostało zgłoszenie budowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu.

Przed nowelizacją zagadnienie to nie było w ogóle uregulowane w omawianym rozporządzeniu. Zasadniczą intencją takiego wyraźnego rozdzielenia budownictwa mieszkaniowego i zbiorowego od obiektów przemysłowych i magazynowych jest ograniczenie negatywnych wpływów, które są związane z tak zwanym uciążliwym sąsiedztwem.

Określenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych

Nowe przepisy określają minimalną powierzchnię lokalu użytkowego. I tak, lokal użytkowy w budynku będzie musiał posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Dopuszczona będzie możliwość wydzielenia lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli lokal znajdował będzie się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadał będzie bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Powyższe wymagania nie będą stosowane do budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak np. hotel, motel lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Wprowadzone zmiany mają na celu przeciwdziałanie tworzeniu tzw. „mikrokawalerek”, czyli lokali o powierzchni zbyt małej, by mogły być zaliczone do lokali mieszkalnych, które zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinny mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej. Takie lokale często były wydzielane w budynkach jako „lokale użytkowe”, sprzedawane były jako „lokale użytkowe”, ale w praktyce, zarówno przez sprzedawców, jak i nabywców, traktowane były jak małe mieszkania.

Obowiązek budowy placów zabaw i miejsc rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami

Kolejna zmiana w przepisach dotyczy wprowadzenia obowiązku budowy placów zabaw, w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków, gdzie liczba mieszkań przekracza 20.

W przypadku większych budynków i większych osiedli wprowadzone zostały wskaźniki powierzchni placu zabaw i tak:

w przypadku budynków lub zespołów budynków gdzie znajduje się od 21 do 50 mieszkań – co najmniej 1 m² placu zabaw na każde mieszkanie;
w przypadku budynków lub zespołów budynków gdzie znajduje się od 51 do 100 mieszkań – plac zabaw co najmniej o powierzchni 50 m^2;
w przypadku budynków lub zespołów budynków gdzie znajduje się od 101 do 300 mieszkań – co najmniej 0,5 m² placu zabaw na każde mieszkanie;
w przypadku budynków lub zespołów budynków gdzie znajduje się od powyżej 300 mieszkań – plac zabaw co najmniej o powierzchni 200 m²

Wprowadzono także obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami, w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym znajduje się więcej niż 20 mieszkań.

Nowe przepisy określają także wymagania co do wyposażenia placów zabaw oraz miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami, a także ich usytuowania.

W chwili obecnej wymóg projektowania placu zabaw jest określony w sposób tak ogólnikowy, że prowadzi to do tworzenia niewielkich i słabo wyposażonych przestrzeni dla dzieci, które często znajdują się w najmniej atrakcyjnych i najmniej dostępnych lokalizacjach osiedla.

Balkony zapewniające większą prywatność

Nowe przepisy określają wymagania w zakresie przegród balkonów. Pomiędzy balkonami sąsiednich lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się na jednej płycie balkonowej trzeba będzie stosować pomiędzy nimi przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 m i szerokości nie mniejszej niż 2,0 m oraz przepuszczalności światła nie mniejsze niż 30% i nie większej niż 50%. W przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 metry, szerokość przegrody równa będzie szerokości balkonu.

Powyższe zasady stosowane będą także w odniesieniu do stykających się ze sobą loggie. Celem zmian jest zapewnienie większej prywatności mieszkańcom.

Bardziej ciche mieszkania

Nowelizacja przepisów obejmuje także zwiększenie wymogów w zakresie izolacyjności akustycznej mieszkań poprzez podwyższenie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej. Nowe przepisy nakładają obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynkach wielorodzinnych. Wprowadzony zostanie także zakaz pogarszania izolacyjności akustycznej przegród w przypadku wykonywania robót budowlanych w budynkach mieszkalnych.

Celem zamian jest zapewnienie większego komfortu dla mieszkańców. Zmiany mają przyczynić się do poprawy jakości życia mieszkańców i zwiększenia atrakcyjności inwestycji realizowanych przez deweloperów.

Konieczność zapewnienia pomieszczeń dla rowerów i wózków dziecięcych

Wraz z nowelizacją przepisów wprowadzony zostanie obowiązek zapewnienia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pomieszczenia gospodarczego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych o powierzchni co najmniej 15 m². Dopuszczona będzie możliwość realizacji tego obowiązku w oddzielnym budynku gospodarczym, wiacie albo altanie, powierzchnia także będzie musiała wynosić co najmniej 15 m². Nowe przepisy wskazują, że takie pomieszczenie może zostać zlokalizowane w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem lub pochylnią.

Do tej pory przepisy nie nakładały obowiązku zapewnienia w budynkach wielorodzinnych specjalnego miejsca na przechowywanie wózków czy rowerów. W rezultacie często są one zostawiane na klatkach schodowych, co w przypadku konieczności ewakuacji może stanowić potencjalne niebezpieczeństwo, a także utrudnia codzienne poruszanie się.

Od kiedy zaczną obowiązywać nowe przepisy

Mimo, iż Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 27 października 2023 roku wejdzie w życie z dniem 01 kwietnia 2024 roku, nowe przepisy nie będą natychmiast stosowane we wszystkich nowych inwestycjach.

Znowelizowane przepisy nie będą miały zastosowania do zamierzeń budowlanych, co do których przed 01 kwietnia 2024 roku:

został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;
została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
zostało dokonane zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane pozwolenie na budowę;
została wydana decyzja o legalizacji.

W środowisku deweloperskim największy sprzeciw w zakresie wprowadzanych zmian budzi krótkie vacatio legis – czyli okres pomiędzy publikacją aktu prawnego, a jego wejściem w życie. Podnoszone jest bowiem, iż zbyt krótki czas na dostosowanie się do nowych przepisów może wstrzymać, a nawet uniemożliwić realizację wielu inwestycji deweloperskich.

Zachęcamy do zapoznania się z ofertą prawnika do spraw spadkowych z Warszawy.