Prawo wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu a klauzula waloryzacyjna
Zgodnie z art. 659 k.c. „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Wysokość czynszu jako essentialia negotii jest ściśle określona w umowie najmu, jednakże istnieje możliwość zmiany jej wysokości poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, bądź poprzez zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej. W niniejszym artykule mamy przede wszystkim na względzie umowę najmu lokalu niemieszkalnego zawartą na czas oznaczony.
Zgodnie z art. 6851 k.c. „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. W myśl wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 roku sygnatura akt I ACa 654/14 „Przepis art. 6851 k.c. ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia). Strony mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia przez wprowadzenie alternatywnych sposobów urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji”.
Klauzula waloryzacyjna natomiast określona jest w art. 3581 k.c., zgodnie z którym „Strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości”. W doktrynie wskazuje się „W celu zabezpieczenia się przed, związanym ze zmianą wartości nabywczej jednostki pieniężnej, ryzykiem pokrzywdzenia jednej ze stron zobowiązania, strony, zgodnie z art. 3581 § 2 KC, mogą zastosować w zobowiązaniowym stosunku umownym tzw. umowne klauzule waloryzacyjne”. Kolejno wskazuje się, że „Najczęściej stosowane mierniki to wskaźniki inflacji ogłaszane przez GUS, ceny innych dóbr, przeciętne wynagrodzenia”. Klauzula waloryzacji czynszu określa zatem możliwość dokonania podwyżki stawki czynszu.
W myśl powyższego, stwierdzić należy, iż art. 6851 k.c. stosowany jest z mocy prawa, natomiast klauzula waloryzacyjna ma zastosowanie wówczas, kiedy strony zamieszczą to postanowienie w umowie. Przepis art. 6851 k.c. ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą modyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu. Na gruncie powyższego pojawiają się problemy interpretacyjne. O ile sytuacja jest jasna i klarowna, kiedy strony w treści umowy umieszczą postanowienie dotyczące klauzuli waloryzacyjnej i jednocześnie wyłączą stosowanie art. 6851 k.c., o tyle dyskusyjna jest sytuacja kiedy strony wprowadzą do umowy postanowienie dotyczące klauzuli waloryzacyjnej, a nie wyłączą wprost stosowania art. 6851 k.c.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 roku o sygnaturze akt I ACa 654/14 „Poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685[1] KC, do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, która może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami. Taka bowiem interpretacja art. 685[1] KC godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda, która podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (np. art. 3571, 629, 632 § 2, 907 § 2 KC) lub rozwiązanie zobowiązania (np. art. 632 § 2, 913 KC) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter.”
W sytuacji gdy w umowie najmu nie zostanie wyłączone stosowania art. 6851 k.c., w momencie pojawienia się sporu pomiędzy stronami, ocenie podlegało będzie, czy wprowadzając do umowy klauzulę waloryzacyjną zamierzeniem stron było wyłączenie możliwości jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu, w oparciu o art. art. 6851 k.c. Zgodnie bowiem z art. 65 § 2 k.c. „W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.
Prawnik nieruchomości Warszawa —> PEŁNA OFERTA <— Warszawski mecenas od spraw spadkowych
