Alternatywne źródła energii lokalu usługowego a jednolity system ogrzewania we Wspólnocie Mieszkaniowej

Korzystanie z alternatywnych źródeł energii, które aktualnie szeroko proponuje nam obecny rynek stało się popularnym zjawiskiem. Wszystko po to, aby zminimalizować stale rosnące rachunki. Problem najczęściej pojawia się we Wspólnotach Mieszkaniowych, w których skład wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i usługowe. Przedsiębiorcy chcąc zminimalizować koszty prowadzenia działalności gospodarczą, bardzo często rozważają skorzystanie z alternatywnych źródeł energii.

A zatem, czy przedsiębiorca – właściciel lokalu usługowego, który znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej, może odłączyć się od instalacji centralnego ogrzewania („c.o.”) oraz instalacji ciepłej wody użytkowej („c.w.u.”) będącej głównym źródłem energii Wspólnoty Mieszkaniowej i stosować inne źródło energii? Odpowiedź na to pytanie nie jest taka prosta.

Nieruchomości wspólne we Wspólnocie Mieszkaniowej

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali („Ustawa”) „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Czy instalacja c.o. oraz c.w.u. wchodzi w skład nieruchomości wspólnej?

W treści uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku o sygnaturze akt III CZP 36/97, Sąd wskazuje „Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”.

Kolejno, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach I Wydział Cywilny, z dnia 23 czerwca 2020 roku o sygnaturze akt I ACa 993/19 „Instalacja w części w jakiej służy wszystkim właścicielom musi stanowić element współwłasności przymusowej – część wspólną. Jej zadaniem jest bowiem doprowadzenie mediów do wszystkich lokali, jak i odprowadzenie zużytych mediów z tych lokali. Instalacja stanowi funkcjonalną całość. Dlatego nie można jej dzielić na odcinki po „obrysach poszczególnych lokali” i odcinki te traktować jako części składowe poszczególnych lokali. Właściciele lokali nie mogą w sposób autonomiczny decydować o odcinkach tej instalacji w obrębie własnych lokali, w tym o sposobie ich konserwacji, czy konieczności wymiany. Mogłoby to bowiem prowadzić do pozbawienia instalacji funkcjonalności, a w konsekwencji pozbawieniem niektórych właścicieli lokali dostępu do mediów. Instalacja musi być wykonana i utrzymywana jako funkcjonalna całość”.

W treści uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07 luty 2002 r. o sygnaturze I CKN 489/00, Sąd Najwyższy zauważył, iż „urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworzące jednolity system ogrzewania, stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością właścicieli lokali […]”.

Orzecznictwo kształtuje się jednolicie i tym samym stwierdzić należy, iż instalacja c.o. oraz instalacja c.w.u. są elementami tzw. współwłasności przymusowej i stanowią część wspólną nieruchomości. Wobec tego, czy bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej można odłączyć się od instalacji c.o. oraz c.w.u.? Nie można. Aby dokonać tej czynności, należy uzyskać zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej, bowiem czynność ta dotyczy nieruchomości wspólnej i będzie miała wpływ również na inne lokale znajdujące się we Wspólnocie.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku o sygnaturze akt III CZP 36/97 wskazuje się „Po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania”.

Uczestnictwo w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej

Zgodnie z art. 13 ust. 1 Ustawy „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra oraz zgodnie z art. 14 Ustawy – na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Tym samym w myśl powyższego, na właścicielu lokalu mieszkalnego czy usługowego znajdującego w budynku wielolokalowym, co do zasady, ciąży obowiązek uiszczania opłat związanych z korzystaniem ze swojego lokalu oraz pokrywania opłat łączących się z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Rozliczenie kosztów zakupu energii elektrycznej i ciepła

Zgodnie z art. 45a ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku prawo energetyczne („p.e.”) „W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła”.

Kolejno, zgodnie z art. 45a ust. 9 p.e. „Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku”.

W myśl art. 45a ust. 10 p.e. „Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”[…]”.

Odpowiedź na zadane pytanie nie jest jednoznaczna. Nawet jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa wyraziłaby zgodę na odłączenie konkretnego lokalu od instalacji c.o. oraz c.w.u., nie oznacza to, że taki lokal nie będzie uczestniczył w kosztach dostarczania energii lub ciepła do części wspólnych całego Budynku. Fakt rozważania możliwości odłączenia jednego lokalu od instalacji c.o. oraz c.w.u. może wiązać się również ze zmianą regulaminu dotyczącego rozliczeń energii, bowiem skorzystanie z alternatywnych źródeł energii wpłynie na sposób rozliczania kosztów między mieszkańcami.

Prawnik nieruchomości Warszawa —> KOMPLETNA OFERTA <— Warszawski prawnik do spraw spadkowych