Czym są części wspólne nieruchomości oraz jakie obowiązki względem nich mają właściciele lokali?

Kiedy ktoś nabywa lokal w budynku wielorodzinnym, poza tym, że staje się właścicielem samego lokalu, zostaje także współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Czym są części wspólne nieruchomości i jakie są obowiązki właściciela lokalu względem nich?

Części wspólne nieruchomości

Nieruchomość wspólną stanowi grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz części budynku oraz urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu. Przykładami części wspólnych budynku są: fundamenty, ściany konstrukcyjne i zewnętrzne budynku, dach, klatki schodowe, korytarze, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, pralnie, suszarnie, maszynownie, szachty dźwigowe, wózkownie, rowerowanie, pomieszczenia zsypowe, komory śmietnikowe.

Współwłasność części wspólnych

Z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z wyodrębnionych lokali, dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej. Właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy ktoś będzie z niektórych części wspólnych korzystał, czy też nie.

Obowiązki właścicieli lokali

Współwłasność w nieruchomości wspólnej, poza prawami związanymi z możliwością współdecydowania o losach części wspólnych nieruchomości lub o sposobie zarządu nad nią, niesie za sobą także obowiązki dla właścicieli lokali. Najważniejszy z nich, to obowiązek partycypowania w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Utrzymanie części wspólnych niesie za sobą określone wydatki, związane choćby z koniecznością przeprowadzania przeglądów, remontów i napraw, a także utrzymania zieleni czy działania ochrony. Na koszty zarządu składać się będzie na przykład wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne lub opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowym obowiązkiem właściciela lokalu jest obowiązek udostępnienia swojego lokalu w określonych sytuacjach. Właściciel lokalu musi umożliwić do niego dostęp zawsze wtedy, gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Warto też wskazać, że właściciel lokalu zobowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jeżeli zatem właściciel lokalu chciałby dokonać jakiś czynności ingerujących w nieruchomość wspólną, powinien wcześniej skonsultować to z zarządem wspólnoty mieszkaniowej i w razie konieczności uzyskać jego zgodę lub zgodę właścicieli lokali, na dokonanie planowanej czynności.

Jak wygląda sytuacja w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Sytuacja wygląda inaczej, jeśli lokale w budynku są przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Osoby uprawnione do takich lokali nie są ich właścicielami. Uprawnionym ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo do korzystania z danego lokalu. Spółdzielnia jest właścicielem gruntu i znajdującego się na nim budynku, w którym lokale się znajdują. Osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Członkowie spółdzielni dodatkowo obowiązani są także uczestniczyć w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.

Zapraszamy również do zapoznania się z ofertą naszego prawnika od spraw spadkowych w Warszawie.

Opracowanie:
Emilia Miśkiewicz – warszawski adwokat nieruchomości