W dzisiejszym dynamicznie zmieniającym się świecie biznesu, gdzie elastyczność i specjalizacja odgrywają kluczowe role, pojęcie spółki celowej (Special Purpose Vehicle, SPV) zyskuje na znaczeniu. Spółka celowa nieruchomościowa, będąca odmianą SPV, stanowi unikatowe narzędzie w gestii inwestorów, deweloperów oraz podmiotów zarządzających aktywami. Umożliwia ona realizację konkretnych projektów inwestycyjnych związanych z nieruchomościami, zapewniając jednocześnie optymalizację podatkową, izolację ryzyka i efektywne zarządzanie aktywami.
Decyzja o wyborze formy prawnej dla prowadzenia działalności deweloperskiej jest jednym z najważniejszych wyborów, przed którym stoi przyszły deweloper. Forma prawna wpływa na wiele aspektów funkcjonowania przedsiębiorstwa, od kwestii podatkowych, przez możliwości pozyskiwania finansowania, aż po odpowiedzialność za zobowiązania. Wpływ na wybór odpowiedniej formy prowadzenia działalności ma również skala w jakiej działalność ma być prowadzona. Dla mniejszych projektów może wystarczyć jednoosobowa działalność gospodarcza, ale większe inwestycje często wymagają struktur bardziej skomplikowanych, jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna.
Chociaż przedsięwzięcie deweloperskie najczęściej kojarzy się z budowaniem budynków wielomieszkalnych/ wielolokalowych, deweloperzy zajmują się również budowaniem budynków usługowo – biurowych czy chociażby galerii handlowych czy obiektów przemysłowych.
Na rynku nieruchomości występuje dużo małych deweloperów. Wynika to z faktu, iż działalność deweloperów bardzo zyskuje na popularności tzw. rynku lokalnym, realizujących swoje przedsięwzięcia na przedmieściach dużych miast lub w mniejszych miejscowościach. Przedsięwzięcia te nie są wówczas realizowane na tak dużą skalę i stanowią atrakcyjne źródło dochodów dla lokalnych przedsiębiorców. Czytaj dalej
Podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej, zarówno przez dewelopera jak i przez nabywcę, określone zostały w art. 43 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”). Odstąpienie od umowy jest jednostronnym oświadczeniem woli składanym przez jedną ze stron umowy, które dla swej skuteczności nie wymaga zgody drugiej strony. Skutkiem złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest wygaśnięcie umowy z mocą wsteczną, co oznacza, że strony są zobowiązane do wzajemnego zwrotu otrzymanych od siebie świadczeń.
Umowa deweloperska ma charakter czynności prawnej dwustronnie zobowiązującej, co oznacza, że zarówno deweloper jak i nabywca są zobowiązani do spełnienia określonych świadczeń, szczegółowo opisanych w treści umowy deweloperskiej. W przypadku niewywiązywania się przez nabywcę z nałożonych na niego obowiązków, deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera uregulowane zostały w art. 43 ust. 7 i 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”).
Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego to często inwestycja życia, dlatego bezpieczeństwo finansowe nabywców jest niezwykle ważne. W przeszłości, upadłość dewelopera mogła oznaczać utratę wszystkich wpłaconych środków, co było dla wielu osób prawdziwą tragedią. W dniu 01 lipca 2022 roku weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperka tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”).
Umowa deweloperska jest umową nazwaną,która została zdefiniowana wprost w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska to umowa w której, deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości,a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
W dniu 05 października 2023 roku weszła w życie ustawa z dnia 13 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Nowelizacja wprowadziła także zmiany w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego („Ustawa”). Nowelizacja wprowadziła wiele zmian, w tym między innymi rozszerzyło prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa („KOWR”).
Obecnie, najem lokali mieszkalnych cieszy się bardzo dużą popularnością, dlatego tak istotne jest, aby zarówno wynajmujący jak i najemca mieli świadomość przysługujących im praw, ale także obowiązków jakie na nich ciążą. Nieznajomość powyższego bardzo często może stanowić przyczynę nieporozumień pomiędzy stronami umowy.
Najemca lokalu nie płaci wynajmującemu czynszu, do czego zobowiązał się w umowie. W takiej sytuacji wynajmujący może oczywiście dochodzić zapłaty na drodze cywilnoprawnej, wysyłając wezwania do zapłaty, pozywając najemcę, a po wydaniu orzeczenia przez sąd i jego prawomocności kierować sprawę do postępowania egzekucyjnego. Czasem wynajmujący „straszą” też niepokornych najemców, że informacje o ich długach zostaną umieszczone w Krajowym Rejestrze Zadłużonych lub Krajowym Rejestrze Długów. Czy najemca faktycznie może tam trafić? A jeśli tak, to jeszcze przed wyrokiem sądu, czy dopiero po?